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内战时期如何生存——波斯尼亚1年生存报告(科普文)

这是一个波斯尼亚人内战中的生活总结。他过了一年近乎原始社会的生活:没电,没水,没燃料,没吃的,没有任何商品,没有卫生用品,没有医疗,没有政府机构或**。除了有武器和打火机等少量储备,已经很接近原始社会,货币和信用卡根本没用,活着的人只在夜间进行很有限的物物交换。他自己文中说“生活已接近石器时代”。他有一个大家庭,15人,若干武器(大家知道我指的是哪类武器,当然不是冷兵器),他本人有护士证书,他有500升酒精可以用来交换自己需要的东西,他有少量的医疗储备。即使如此,整个过程中他家的15人里死了2人,都是喝了不干净的水后病死的。他提到多数死者是死于饮用不干净的水。

下面是随便翻的几条,括号里是我自己的话:

物物交换都是夜里进行,专门走废墟或墙根。自家窗户上都堆上沙袋,房门院墙周围都堆上各种东西,出入用梯子。整个街道组织夜间值守,每晚5人。他家还有一人藏在房子外面的隐蔽处,也就是暗哨。

他在进行物物交换时,都是小量交换,从不让人知道他家到底有多少东西。另外,当然的,他从不把物物交换的地点设在自己家。

大小便是靠用铲子挖坑。

医疗用品和知识及其宝贵,一个小伤口或腹泻就可能死人。

死了人,埋到公园里。

周围所有的树木都很快被大家当燃料烧光了,随后就烧能找到的房门,窗户,地板,家具。

在SHTF情况下,数量决定力量。单人或小家庭(比如2个人),不论训练多好,装备多精良,也很难生存下来。(我记得一个美国的大灾之后的生存指导里,也是建议用给小礼品的方式,和周围的人结成团队,并说:最低限度,即使不能让他们和你统一行动,也要让他们在你穿过他们的地盘时,不会受到攻击。本文的原文里,就提到在进行物物交换时要非常小心,有些人就是在交换时被抢劫或杀伤)

结伙时要选可靠的对象,最好的是家庭。其次是朋友。但要明白,如果在他的孩子和你之间只能有一个活下来,你认为你的朋友会打死哪个?

在这种SHTF情况下,没有几个好人,也没有几个坏人,因为这种情况下的人,不是非黑即白,而是大家都是灰色的。
SHTF生存问答:长期SHTF生存的第一手报告

在这个梗概里,塞尔克描述了他如何在一个没有电力,燃油或燃料,自来水,食物分配,传统商业的城市里生活了一年的。他们的货币已经全无用处,也没有**或政府,街道被匪徒和暴力所统治。他,他的家庭,以及社区所采用的生存策略是:保持警惕,为了生存重新考虑哪些才是最重要的。虽然这是一篇很长的文章,但考虑到文中这位生存下来的人所提供的大量宝贵知识,我还是强烈推荐本文。

没有胜利者,我们只是活下来了,伴随着许多噩梦 —— 塞尔克

以下来自塞尔克:

好吧,我想与你们分享一下我的经历 (请对我的英语有些耐心,因为我来自不讲英语的很远的地方)

我来自波斯尼亚,可能你们中的有些人知道92-95年间,那里是地狱。不管怎么说,我在一个5-6万人的城市里住了一整年并且活了下来,这一年里我们没有电,燃油或燃料,自来水,食物分配,任何其他的商品物资分配也没有,任何形式的有组织的法律机构或政府同样没有。城市被包围了一年,在城里实际上就是SHTF状态。

我们没有有组织的军队或**,倒是有一些自卫小组。实际上,任何有枪的人都在为了他的居所和家庭而奋战。

事发时我们中有些人已经事先做了较好的准备,但多数人则只有几天的食物,有些人有手枪,个别人有AK47冲锋枪,就在这种情况下事情就发生了。

不管怎样,一两个月后,匪徒们就开始了他们的丑恶暴行,医院看上去就像屠宰场,**也消失了,80%的医务人员逃回家去。

我是幸运的,那时我有一个大家庭(15个家庭成员住在一栋大房子里,有5-6支手枪,3支卡拉什尼科夫冲锋枪),所以我们活下来了,或者说,15个人中的大部分活下来了。

我记得美国空军每10天空投一次MRE食品帮助被包围的城市(为了这一善举,愿上帝保佑美国),但数量不足。城里有些家庭有小花园,里面可以种些蔬菜,但大部分家庭没有这个条件。

3个月后,关于有人饿死或冻死的流言开始传播开来。我们从被遗弃的房屋上拆下所有门窗,点燃来取暖,我所有的家具也这样烧掉了。许多人病死,大部分是死于饮用了不干净的水(包括我家的2人就是这么死的),我们喝雨水,我吃过几次鸽子,也吃过一次老鼠。

货币已经是废纸一张。

但幸存者之间还是有交易发生的,黑市是存在的,比如:为了一罐牛肉玉米罐头,女人会随你摆布几小时(这听上去很令人悲哀,但这是事实)。我还记得,大部分这样的妇女都是绝望的母亲。蜡烛,火柴,抗生素,电池,弹药,当然还有食物,我们为了所有这些,像动物一般争斗。

在那种情况下,许多事都改变了,大部分人变成了野兽,这当然是丑恶的。

这种情况下,数量决定力量,如果你单枪匹马在一所房子里生活,不论你武装的多好,你大概也已经被抢光并且杀掉了。

不管怎样,战争终于结束了,我要再次感谢美国(也再次为了那些善举,愿上帝保佑美国)。战争中哪一方是正义的,并不那么重要。

这几乎是20年前的事了,但相信我,对我来说这就像发生在昨天。我记得那期间所有的事,我学到了很多。

我和我的家庭现在有充分的准备,我武器精良,有充分储备,掌握了相关知识技能。地震也好,战争也好,或者是海啸,外星恐怖分子,等等,重要的不是将会发生什么,而是有些事早晚会发生的。

另外,根据我的经验,你是无法单枪匹马活下来的。数量决定力量,你要多和家人一起,帮他们做好准备。也要明智的选择朋友,并帮他们也做好准备。

最后说明,这是我的第一个帖子,而我的英语不大灵光,所以请不要拍砖。

问:你是如何安全地行走的?

事实上,整座城市和我们的街区都完蛋了,我住的街上(15-20个房子的街区),我们组织了巡逻队(每天晚上5个武装男子)严防歹徒或敌人。

我们在一条街上与人们进行物物交换,这条街距离我家大约5英里,也就是8公里,街上有一些多少有点组织的进行交换的人。但去那里非常危险,只有晚上才能去(白天这就是一条狙击手之路)。而且,你在那里被抢劫的概率比交换到东西的概率还高。所以我在那里只交换过2次。请相信,我是实在没别的办法了才去那里的。

问:木柴呢?看上去在你的城市周围有许多树林,你为什么要用门和家具做柴火呢?

首先,感谢你的提问。我没想到我的帖子引起这么多兴趣。我很高兴与你们分享我的经历,也希望从大家这里学到东西。

言归正传:

如果你看地图,波斯尼亚的确有很多树木丛林,但我住在一个靠近克罗地亚的城市,比较靠南部,我不想说出城市名字,但你看地图的话,我国靠近克罗地亚的南部,都是石头山。

是的,市内有一些树木,公园,果树,但城区大部分都是建筑物和住宅,相信我,当没有电力可供取暖和做饭时,所有城区树木都被飞快的用作木柴烧光了。然后,你就只能烧家具,门窗,木地板。。。(并且,请相信我,这些东西烧得太快了)

城里几乎没有车辆,因为大部分街道塞满了废墟,废弃车辆,损坏的房屋碎片,而且汽油非常宝贵。

如果我需要到别的地方去,我几乎总是夜间行动,并且从不单独行动,但也不会很多人一起去(大概2-3人而已),出去时永远带着武器,迅速行动,并且永远走在阴影里,走在废墟中,极少暴露在街道上。事实上,我总是隐蔽行进。

我们没有郊区和农场,郊区只有敌人的军队,我们是被敌军包围着的。而即使在城里,你也不知道谁是你的敌人。

是的,街上有有组织的匪帮,10-15人一伙,有时甚至50人一伙,但同样也有许多你我这样的普通人,普通的父亲,爷爷,亲友,其中有些被抢劫甚至杀死。这种情况下,没有多少绝对的非黑即白的好人或坏人,多数都是灰色的,准备做任何事,应付任何状况。

问:你是否事前做了准备?你需要何种技能?

当然这是你可以问的问题。

我们事前没有做准备,也不知道该做准备,事发后只好就现有的条件应对情况。

你可以想象,在某些方面,我们已经回到石器时代。事实上,应该说在大部分方面,我们都回到了石器时代。

我们用自己能找到的一切东西帮助生存。一个例子是,我有一大瓶丙烷(也许正确的名称是丁烷),一个气缸(我不知道这个词是否正确),但我没有用来烧饭或取暖,因为太宝贵了。我和朋友一起,设法用这些东西加上一根管子,做了个充气装置(对不起,我的英语此时显得很不给力),可以给一次性打火机充气(如果你知道方法,这些一次性打火机是可以多次使用的),这些打火机在当时意味着一小笔财富。

长话短说,有人把空了的打火机拿来,我为他充气,作为交换,对方得给我一个罐头或一支蜡烛,或者其他什么他能提供的东西。

我希望你明白我举的这个例子,我的英语有时说不清事情。

另一个例子,我是一个注册护士,在那种情况下,我的知识就是我可以拿来交换的东西。

平时把自己训练好,学习好,在那种情况下,如果你会修理东西,这可能意味着财富。你的储备总有一天会消耗光的,但你的知识可以变为食物。

我的意思是,一定要学会修理(包括修鞋或“修理”人体,任何修理都行)

我的邻居知道如何制造油灯所需要的油,他在那段期间从不会饿着,但他绝不告诉我怎么做。

我相信他是用房子后面的树木加少量的柴油做出来的,我不知道。

这里我的主要意思是,你一定要学习掌握一些技能,因为SHTF状态下,人们需要那些掌握了修缮技能的人。

这不是一部关于生存的影片,而是事实,是很丑恶的,为了活下来,人们可以做任何事。

没有人是胜利者,我们只不过是活下来的人,伴随着许多噩梦。

问:你的后勤支援小组是哪些人?

我的小组就是我的家庭,我的血亲(叔叔,祖母等亲属),在市镇街道上,我有些好朋友,但我最好的朋友是我的家庭。我从不把陌生人带进小组。

问:如果今天给你3个月时间做准备,你会怎么做?

如果我有3个月的额外时间做准备?

嗯,大概我会逃到国外。。。玩笑啦

我现在非常清楚情况可以在很短时间内突然变坏,所以我有足够6个月的食物,卫生用品,能源,等等。我住在一个公寓里,在安全方面已经经过强化。离公寓8公里外的农村,我还有一个带庇护室的房子,里面也有6个月的储备。那个村子是个很小的社区,大部分村民都是我的亲戚,其中多数都是做好了准备的人(他们也从那场战争中学会了),我有4种火器,每种2000发子弹(对不起,我不能谈的太详细,这里关于长枪的法律可能与你们不同)

我的房子有一个大花园,我掌握了种植农作物的知识。

而且我觉得我现在还有本事早早发现可能要有麻烦,比如当你听到人们都在说不会有事的,那你就该注意,没准周围的一切都要垮了。

我想我现在有足够的力量做任何事,只要能让我和我的家庭活下来。当一切都在垮掉的时候,你要确保为了保护子女,你有做坏事的能力。你并不想当英雄,你只想与你的家庭一起活下来。

我是个护士,也是个符合美国标准的护理人员。

我也很愿意向大家学习。

但如果单枪匹马想活下来,没门(当然这只是我个人的看法),不管你准备的多好,武器多么精良,也活不下来,你最终会**掉。我看到过这样的例子,而且看到过很多次。家庭小组,或者最好的朋友结伙,小组成员各自做好了不同的准备,有各种知识技能,我相信这是最好的。

问:我们应该储存哪些东西?

这个要具体问题具体分析。我想,只储存一样东西你是活不下去的,除非你想当强盗,那你只储存武器弹药就行了。

我觉得除了弹药,食品,卫生用品,能源(比如电池),你还需要注重储存可供物物交换的小东西,比如小刀,打火机,打火石,等等。

还要多备酒精,这玩意儿能保存很久。我的意思是储存威士忌一类的烈酒,具体是哪种并不重要,你可以买最便宜的,在令人绝望的SHTF时期,这是非常好的用于物物交换的东西。

另外,缺乏卫生用品造成很多人死亡,我是亲眼目睹。

你必须储备一些简单的卫生用品,比如大量的垃圾袋。请注意我说的是“大量”,垃圾袋有很多用途。你还需要很多橡皮膏或透明胶带那样的东西,很有用处。

武器方面,简单些比较好,现在我总是带着.45口径的Glock,因为我很喜欢这种枪。但这种枪型和口径在我这里比较少见,所以我还藏着两支俄罗斯的7.62毫米TT型手枪,因为这里几乎人手一支这种枪,弹药也丰富。

我不喜欢卡拉什尼科夫AK冲锋枪,但这里几乎三分之一的家庭有这种枪,所以。。。

战争期间,我大部分时间通过房顶的4个大桶收集水,然后煮沸消毒。城里也有河流,污染太严重了,但如果你别无选择。。。

我并不觉得自己是什么专家,我是来这里向大家学习的。

我觉得,根据你要生存多久,你必须准备好做一些比较丑恶的事情。

我的生活观念的确被这些经历改变了,我现在知道不好的情况是完全可能发生的,更重要的,也可以说事实上我认为最重要的是:我不再相信政府和权威,一点也不。当他们全力向你保证一切都好的时候,你应该相信实际上不好的情况正在发生。

不要只是相信别人的话,要自己搜搜,研究研究。

问:关于内战和宗教争斗,有什么说的吗?SHTF期间金银是否很有帮助?你如何得到酒精和其他物资的?

我想这个帖子走入错误方向了。我不是说我被得罪了,每个人都有表达意见的权利,下面是我的意见:

那是一场内战,并且确实受到宗教方面的很大影响,但这里有人问:“你对不同宗教的人做了些什么?”

我的家庭成员就有不同的宗教信仰,你是说我对他们做了些什么吗?

我解释得简单点吧:那是一场进攻方与防守方之间的战争,双方角色经常互换,是一场内战。战争结果是两败俱伤,最后签了停战协议。停战协议的签署,主要归功于美国。这是一场为了错误的理由发动的错误战争。我并没有为了宗教或种族原因而战,我只是为了我的家庭和我自己能活下来而战。

过去的15年里,我们有了和平的生活,我们与曾经的敌人一起生活,我不想为了种族,宗教,或其他原因再有战争和敌人。

请不要试图把那场战争里的任何东西普遍化(?)。那场战争中并没有好的一方或坏的一方,我们都遭受了苦难,并且都努力重新生活在一起。

双方都干了坏事,双方也都有好人和坏人。

我不考虑你的宗教信仰,种族,或政治见解。

说几句我所在的城市战前的情况:这是个典型的波斯尼亚城市,正常的生活,相当好的人民,学校,剧场,公园,学院,机场,犯罪率很低,就像很多美国的小城镇一样(我认为)。那时我还是个年轻人,就像你们中的很多那样。

重要的一点是:我来这里不是为了讨论战争的起因,或者战争双方,或者宗教,或任何其他类似的东西。

感谢这场战争,我们的城市成了真正的SHTF状态,我来这里就是为了讨论相关问题,只有这个才是重要的。

你们可以找到很多网上文章,可以知道很多关于那场战争的情况,如果你愿意,你也可以选择站在开战双方的哪一方。

就这些。

关于生存:

战争开始的时候,坦克炮摧毁了一个离我房子很近的蒸馏厂(酒厂)的前院墙,所以我弄到了大约500升拉齐亚酒(我猜相当于波斯尼亚威士忌,葡萄做的,很烈的酒)。

这种酒是物物交换的好东西,在绝望的情况下,人们消耗很多酒精。我们也用酒精来消毒。

关于卫生,杯子,盘子,不管是纸的还是塑料的,你都需要很多。当时我们没有多少。

关于卫生,我的意见是,卫生用品可能比食物还重要。你可以不费大劲就打到鸽子,如果你奶奶还活着,她可能认识一些附近山上的可食用植物。但是,你没法对着自己的手开枪来达到消毒目的。

净水药片,任何品种的酒精棉一类擦拭用品,消毒用品,大量的肥皂,漂白粉,手套,口罩,各类一次性卫生用品,还要非常注意急救训练,学习如何处理小伤口,烧烫伤或枪伤。那时没有医院,即使你找到了医生,他也可能没有必需的**或医疗仪器,或者你没法给他用以交换的报酬。

还要学习何时以及如何使用抗生素,储存大量抗生素。

相信我,有了足够的医药知识和**,那时你会成为富翁。

关于金银,是的,我当时用自己所有的金子买了弹药,但金银那时并不值钱。

关于宠物,我自己没有宠物,我那时也没看到很多宠物。是不是被人们吃了?我不知道。也许吧。

关于人数少的小家庭单位,嗯,那不大有利。通常小家庭单位会团结起来一起住在一个大房子里,包括亲戚们(我自己就是这种情况)

小家庭或单身汉,在城市SHTF里很不利。野外生存也许有利(我对此并无经验)。即使你行事低调,藏在你的房子里,有很多食物,但早晚暴民会来的。哪怕你有一两支枪,也是很困难的。我赞成低调,不因任何理由引起他人注意是很重要的。但当暴民来到的时候,你需要数量众多才能抵抗,人要多,枪要多,最好的伙伴就是你的家庭。

关于在城市里穿行:如我所说,永远在夜间行动,绝不单独行动,最好2-3人,行动要迅速。不要有任何引人注意的特色,要和其他人看起来一样。如果别人面露绝望,贫穷,肮脏,你也要这样。绝不要让别人知道你家有许多食物,弹药,干净衣服或其他东西。外表和行为要看上去和别人一样。

但当有人攻击你或你的家庭时,你要让他明白,你是有充分准备的。

我从没加入过大的团伙,那个时期大的团伙就是匪徒暴民。

这就是我的经验,那时的经验。我犯了许多错误,我不是专家

比如,我不大了解野外生存,我会在这里寻找相关知识。

哦,对了,Sedoy朋友:我妻子与我不是同一个种族,她也是个天主教徒。我不是。关于你的问题,我可以回答:不,我不会打死我那不同种族和信仰的妻子。

问:人们死后如何处理?哪里去火化?

哦,那个时期死去或被杀的人,不会有合适的葬礼。

人们用每一块合适的空地,离家近的土地,安葬死者,有时甚至就葬在自家花园里。2-3个城市公园也变成了乱坟岗。战争过后,大部分死者都被重新安葬。

我没注意到什么火化一类的事情,就我所知是没有这样的例子。

哦,一个关于火的有趣事情是,有些人夜里跑若干公里,只是为了发现还在燃烧的火焰,然后带回家做饭或取暖。那时打火机和火柴是真正宝贵的东西,大部分人没有足够的柴火来保持长明火。对大部分人来说,那时的生活就是永远在搜索:找火种,找木柴,找食物,找弹药。。。

问:那时盐宝贵吗?

宝贵,但不是特别宝贵。比如咖啡和香烟就比盐贵。

问:香烟呢?

唔,我说过我有很多酒精,我用酒精可以毫不困难的换来我需要的几乎所有东西。这么说吧:那时酒精的消耗量10倍于平时。更不用说还要用酒精擦洗和消毒了。

另一方面,你也确实提了个好建议。如果有足够金钱和时间,而且你有储藏的地方,那的确可以储藏一些香烟,蜡烛,电池,以备交换。

我那时没有做好准备,我们没有准备的时间。就在SHTF前几天,政治家还在电视上说一切都好。天塌下来的时候,我们就只能用手边现有的东西设法生存。

问:和我们多说说做饭的情况,你们当时能做出什么食物。你不担心做饭的味道被其他人闻到,知道你们这里有吃的吗?

关于做饭,SHTF之前我家里做饭和取暖都用电。当SHTF情况开始时,我用一些东西换来一个老式的烧木柴的炉子。我把它放在厨房,加上一个固定排风烟囱穿墙而出,我后来就靠它做饭和取暖。

夏季我在后院做饭(后院有围墙,砖制的,很幸运)

关于做饭的气味,嗯,我来试着描画一下当时的情况吧:没电,没有自来水,下水道系统几个月前就完蛋了,尸体就在毁坏的房子里,污垢和垃圾到处都是,相信我,人们很难闻出什么味道。

当时的情况不像电影里那样。实际情况是:丑恶,肮脏,难闻。

的确,烹饪方面我有点小问题,但就像我之前说的,只要你有足够多的人员,合适的武器,并且大家都愿意保卫自己,那么多数问题都可以解决。

也许野外生存情况会不同。

我们的饭,多数情况下就是面饼加当地的可食用植物(这些东西不需要用油烹饪,也不需要太多柴火)。当然我也吃任何能找到或交换到的食物。米饭那时也是很好的食物,也不需要太多柴火。

我觉得自己很幸运,只有很少几次我不得不吃奇怪的东西,比如鸽子。

我一直有可用来交换的东西,我觉得这一点救了我的命。当然另一个救了我命的东西就是枪。
问1:为什么夜里比白天安全?夜里当然比白天容易躲藏,但匪徒暴民难道不是白天行动吗?另外,为什么你强调要2-3人行动?大的小组怎么啦?
问2:你为什么必须夜里去某处?比如,你具体去什么地方?原因?
问3:当暴民冲你或你的家庭来的时候,你是如何对付的?
问4:你提到交换弹药等物品,请问这段时期中你总共开了多少次枪?你有多少弹药?你希望有多少?
问5:你如何确定谁是朋友谁是敌人?你如何走出住所去与人们进行交换?何时进行?在哪里进行?
问6:你如何强化你的住宅?当时你的住所有那些安全保卫?
问7:最后,你如何避开狙击手?人们采取哪些措施躲开他们?

首先,白天几乎无人出来,因为有狙击手。战线离我们很近,所以无论你要做什么,夜里再干。交换东西,找木柴(我要强调在城里这非常重要,也非常困难),找其他东西,查看某人的情况,打听消息(这非常非常重要,许多人就是在去查看到底发生了什么,或者去打听新闻时,被杀死的)。记住,当时没有新闻,没有电台广播,没有电视,什么都没有,只有流言满天。

我解释过,你可以呆在家里冻饿而死,甚至可以死于小伤口引起的感染,也可以冒着生命危险出去,搜寻生存所需的东西,交换有用的东西。

我的确遇到过歹徒对我们的住所发生兴趣的情况,关于这一点,不必谈论细节。我只想说,我们有更强的火力,我们有砖墙。

而且我们有街道卫兵,我们这条街的人都组织好了,如果出现匪徒,我们这条街到处都会射出火力。

城里交火很多,起初我没有足够的武器,只有一长一短(二战时期的手枪)两支枪,大约100发子弹,后来我与别人交换来更多的武器弹药。记住,我用汽车电池换了两支长枪。

我有多少弹药?

有很多,能搞到多少就要多少。

多数情况下,你无法判断谁是敌人谁是朋友。只信任家庭成员和少数几个真正的朋友,其他所有人都是潜在的敌人。当你的朋友必须在你和他的孩子之间杀死一个的时候,你认为他会干掉哪个?

谣言很重要。如果某人告诉你几个街区之外有个老人有些罐头食品,而他在寻找弹药或其他东西,你就去那里试试。我说过,那时人们都在不停的找这找那。同样的,也会有人来到我的街区,带着他们的东西进行交换。

夜里有所谓的“交换街”,实际上就是体育中心的一大片废墟,你可以去那里交换东西,但那里不受任何人控制,是个很危险的地方。

我住所的防卫比较原始,房子周围是砖墙,窗户和门上是沙包,沙包上再堆满我们能找到的任何东西,大块金属,石头。房子里我们在窗户上堆放各种东西,只留一个小的开口用于射击。永远有至少5个家庭成员随时准备战斗,还有一个藏在对面的街道上。

这是石器时代的生活。

为了避免被狙击手打死,我们白天都呆在家里,因为夜里没有多少狙击手。即使在夜里,只要可能,我们也从不公开在街道上行走。我们总是走小路,穿过废墟,行动迅速而安静。

问:厕所怎么办?你们去哪里如厕?有手纸吗?抱歉问这种私人问题,但我想知道这种情况下如何解决。

我们用铲子在靠近房屋的任何地方挖坑作为厕所。听着很脏,也的确很脏。我们用收集的雨水擦洗自己,有时去河里(多数时候这是非常危险的事)。我们大部分时期都没有手纸。如果有,我会用来交换,而不是自己使用。

厕所的问题确实一直很糟糕。

如果你让我给建议:首先要准备的是武器和弹药,然后是其他东西。我是说任何东西,取决于你有多少钱,多大的储存空间。如果你忘了储备什么,没关系,总有人储备了你遗忘的东西,你可以交换。但你如果忘了储备武器弹药,那你可能根本无法走到进行交换的地点。

对于一个大家庭或一圈好朋友,我首先想到的不是有更多的嘴等着吃饭,而是把他们看作更多的枪手和更强的力量。人的本性使大家可以很快相互适应。

真到了SHTF的时候,也不必考虑过多,用常识思考就行了。第一个阶段,软弱的人们首先消失了,其他人则选择战斗。

多准备小东西,比如打火机,火柴,打火石。有一台发电机当然不错,但我觉得1000个美制BIC打火机更好。发电机是好,但在SHTF的情况下,恐怕会引来一整只军队。1000个BIC打火机不占多大地方,还便宜,你总是可以找到愿意交换的人。

真实的SHTF情况下,你需要彻底改变平时的思维,这很难解释,我会试着用例子说明。

问:发生SHTF后,得到武器有多困难?可以交换到武器弹药吗?

我记得你说过你用汽车电池换来长枪。我到哪里可以找到愿意交换给我武器的人?

嗯,你说的对,开战后每个家庭都有武器。的确,**采取行动收缴非法武器,但各人有各人的办法,许多人能把武器藏好。

我有有执照的合法武器,政府部门有所谓“临时收集”法,也就是说,某种异常情况发生时,政府有权临时收缴合法持有的武器。我牢记这一点,我也像其他人那样做。

具体说,你知道有些人可以合法携带武器(我是携带.45的Glock手枪或Taurus38),但有些人除了合法武器,还在某处藏有非法武器,就是为了SHTF,或政府“临时收**法武器。

SHTF时,如果你有可交换的东西,弄到枪并不难,但非常重要的是,最初的日子里,恐慌和混乱是最严重的,也许你根本没时间弄到枪。而面对混乱和匪徒,没有武器可是太糟糕了。

具体到我的情况,我想有人需要汽车电池是为了用车上的收音机,而他有多余的武器,所以我们进行了交换。

问:受伤或遭到枪击的人如何治疗?

那时人们受的伤当然大部分是枪伤,在没有专家或其他物品的情况下,如果伤者设法找到一个医生,他有大约30%的可能活下来。再次强调,这不是电影,现实中大部分伤者都死去了。很多人甚至仅仅因为很小的伤口,造成感染,死去了。我的抗生素只够治疗3-4个病人,这些当然要为我的家庭留着。

那时候小病就可以要了你的命,比如在没有药且缺水(补水疗法,输液治疗)的情况下,拉肚子就可以在几天内夺去你的生命,尤其是孩子。许多皮肤霉菌性疾病,食物中毒,我们毫无办法。我们主要靠当地的草药治病,如果你受伤了,把拉齐亚酒倒在伤口上,然后努力寻找抗生素。也许当时我把“急诊”问题解决了,可长期看伤者预后不良。

我从中学到了什么?还是卫生用品,需要大量**,特别是抗生素。你需要学习治疗处理许多情况,上网找找,完成训练,也许是EMT或急救训练。

SHTF状态真的与平时是不同的,你需要懂得输液,何时使用某些药物或抗生素。

给自己打破伤风疫苗,准备好对付毒蛇咬伤的东西,肾上腺素相关的东西(过敏反应,各种各样的),去虱子的东西(虱子引起的疾病可以死人的,要学会如何去掉身上的虱子)

你的储备里应该有复苏装备(简单的),比如氧气包,人工呼吸罩。学会使用这些东西并不难。

我得说清楚,在正常生活状态下,你不能随便使用上面说的这些,除非你受过训练并有执照(急救执照,护士执照,医生)

但在SHTF情况下,没人关心你有无执照,你只要学好怎么用,储备好,就行了。

关于我如何帮助治疗别人的问题,应该说多数时候我提供不了什么帮助。我用我拥有的资源提供帮助,但我要求食物或其他东西作为交换。我对医疗问题未作准备,现在我知道这种准备是必须的。

问:你们当地的货币还保值吗?你能用钱买到东西吗?

当地货币一钱不值。我有时可以用外币买到东西,(美元或德国马克),但即使是这种能买到的罕见例子中,兑换率也很离谱。比如一罐豆子需要30-40美元(正常价格是0.5美元)。我想有些人有与外部世界的联系渠道,黑市什么的,可以从中赚很多钱。但这很少见。多数交易还是物物交换。

当地的货币体系崩溃的很快,几周内或个把月而已。

问:我应该留多大地方用于储备酒精?安全体系如何?

首先,关于酒精,你是对的,但要考虑两个方向。在绝望的时期,人们需要比平时更多的酒,所以我觉得这是个赌博。酒类是很好的可交换物品,我用酒精与别人交换时从未遇到过问题。

但我也要说明,我认为可以节省存储空间,储藏占地比酒精少但同样可用于交换的物品,比如电池,抗生素。

我的情况里,我那些酒精都是免费弄来的,不是我买来的,我事先可不知道这一点。

多数情况下,如果有人攻击我,是因为他们觉得自己更强大。他们这样想是因为不知道我有些什么。

关于弹药的交换,这取决于你有多少弹药。有时我用弹药交换食物,而过几周可能又用食物换弹药,但我从不在自己家进行交换,更不会大额交换。只有很少的人知道我家里到底有多少东西。

重要的是,储存的越多越好(只要你的钱和储存空间允许),SHTF发生后,你就会看到什么东西是大家最欢迎的。武器弹药对我来说永远是第一位的,但谁知道呢,也许第二位的会变成带过滤器的口罩。

关于医疗问题,我会另写一个帖子谈谈我现在的医药储备。

我家的防卫是很原始的,再说一遍,我们事前没有准备,只能用现有的东西防卫。窗户破损,屋顶受损,所有窗户都用东西挡住,沙袋,石块。每天夜里我都把院门用街上找来的瓦砾碎块堵上。我用一个旧的铝制梯子从围墙进出,回来时叫屋里的人把梯子递给我,让我爬进来。

我街上的一个家伙把他的房子彻底围起来,如果他夜里出来,就通过一个小洞走,这个小洞是他在一个房间里打出来的,与邻居的住所相通,穿过他的房子(损毁了)再出去。这样这家伙实际上有了个秘密入口。

也许很奇怪,大部分有安全系统的房子首先被摧毁了。当然的,城市里会有些房子非常漂亮,有好看的墙,有狗,警报器,窗户上有护栏,报警器。你可以想想会发生什么:暴民首先会攻击这些房子。有的房主会抵抗,有的不会,取决于你有多少人,多少枪。

所以,我认为房子有安全系统是好事,但必须低调。别再想什么报警器了。如果你住在城里,SHTF时,你需要外表简单但实际受到保护的房子,房子里要有很多武器弹药。

低调,不花哨,这非常重要。

在我现在住的公寓门上,有钢制的安全门,但只是为了应对短期骚乱,然后我就会出去与农村的武装小组成员汇合(家庭成员和朋友)。

就我来讲,我没有移民到其他国家,因为一切发生的太快了。敌对军队迅速把城市环形包围起来。仅此而已。如果你问我这只军队之前在哪里,为什么我们没看到他们开到,答案很简单:这支军队本来是我们自己这一方的,一觉醒来,发现他们变成敌方了,而且他们把所有离开的路都堵死了。这就是政治。这是真事,是内战的又一个侧面。

但我从我国的其他地方听说,也从我住在其他地方乡村的朋友那里听说,他们的情况好得多。农村有土地,玉米,麦子,果树,农场,等等,他们有足够食物。情况当然也不好,但比城里好得多。

我可以肯定,如果我们有办法逃离城市,我们会走的,但我们没有办法。

问:银行和商店的情况如何?

关于银行,贷款,信用卡,所有金融体系瘫痪大约1年,所以这些都没用。

这是个复杂的问题,我会试着在以后的帖子里回答,需要很多时间和字数来说明。即使在20年后的今天,仍然有许多人在欧洲法庭与银行打官司,因为银行不承认他们的存款。那段时期发生了太多的事情,货币改变了,我是说基本的货币名称种类都变了,而且变了2-3次,通胀发生了,存折或贷款证明什么的可能也丢了。。。我记得有人利用那种情况发财,他们现在还是富人。

所以,我会试着另开帖子说明相关问题。

很多人事后无法证明自己是自己财产的主人,比如:我父亲有个很好的公寓,战争迫使他离开,战后他打了4年官司证明这栋公寓是他的。发生这事的原因很多,有些是政治原因,但也因为他没有足够法律文件证实自己是主人(他逃命时没带这些文件,因为他有更重要的事情要做)。

另一方面,SHTF时,人们也随意搬进空房子住。

我其他帖子提到农村地区,就我所知,农村情况好一些。

那时没有车辆还在开动,我只记得前线有坦克,部队打开房门和屋顶,安装机枪(我记得是老式m53机枪),坦克和机枪都是只在射击时才会动(平时是藏在废墟里)

我称之为平民的人,他们的生活里没有车辆在动,因为街上遍布瓦砾无法通行,汽油也太贵了。

关于衣着,不引起别人注意是非常重要的,有时有某种城市护卫,不像军人那样着装,大部分是混穿军服与平民衣服,武器各式各样,所以没有固定着装准则。

只要谈到关于双方军队的话题,他们的军力,战争犯罪,政治,我就不想谈了。因为人们谈到这些就会有自己的立场,而这对于生存来说并不重要。

如我所说的,城里并无有组织的军队,但我们都像战士一样。我们必须这样。我们中的多数人拿起武器来,使自己和家庭免受敌军或抢匪的伤害。

在城里SHTF状态下,你可别让自己看起来引人注意,那会招来子弹,人家会抢走你的东西,甚至连武器都最好大众化,以免找不到弹药,或者太花哨引人注意。

让我这么说吧:如果明天进入SHTF状态,我会努力使自己看上去和大家一样,害怕,绝望,迷茫,也许也像大家一样喊叫。我不要任何花哨的引人注意的东西,我不会穿新衣服出去并且大喊“我在这里,你们这些抢匪暴民完蛋了”。我会保持低调,但装备精良,准备好应付各种情况。即使我必须出去,我也会夜里行动,与兄弟或朋友一起。也许听着有些荒谬,但根据我的经历,这种策略很有效。做好准备,但别让别人知道你做了准备。

不管你的房子保护的多好,不管你的武器多么精良,只要别人发现了足够抢劫你的理由,他们就会抢劫你,只是什么时候来,来多少支枪的问题。所以绝不要给别人抢劫你的理由。保持低调。这是我的个人意见,也许不适用于所有情况。

关于抢劫食品店和加油站,这些发生的非常非常快,枪声一响,储备一耗光,抢劫就开始了。的确有些部门企图保持秩序,但秩序在事发后第一周就瓦解了。

注:SHTF是shit hit the fan的缩写。中文意思大概是有麻烦了,出大事了

from:https://www.douban.com/group/topic/31057588/

在什么情况下,公司创始人会被踢出董事局?

作者:金有元
链接:https://www.zhihu.com/question/32291066/answer/55701235
来源:知乎
著作权归作者所有,转载请联系作者获得授权。

创始人被请出董事会,当然有商业上的背景与原因,但从法律上来讲是因为创始人失去了对公司的控制权。创始人失去公司控制权往往出现在公司发展中后期,但隐患往往在公司发展初期(尤其是前几轮融资时)就留下了:如果创始人要确保在公司发展中后期(尤其在进行了众多轮融资的情况下)还能拥有对公司的实际控制权,往往需要在公司发展早期(尤其是前几轮融资时)就提前做好制度上设计与安排,等后期与其他股东(尤其是投资人股东)出现分歧与矛盾后再来设计与安排往往为时已晚。

要实现创始人对公司的控制力,一般需要在股东会及董事会两个层面上做出相关的安排。

如何实现核心创始人在股东会上的控制力?最直接的方法是在商业上可行的情况下,核心创始人持有的公司股权达到或超过50%,这样核心创始人就直接拥有了股东会上过半数的表决权。这点在创业初期实现起来并不难,但在公司发展过程中经过数次融资的摊薄或稀释后,核心创始人所持有的股权往往会被稀释到50%以下甚至更低。如果核心创始人需要确保自身股权被数轮融资稀释至50%以下后,仍在股东会上有较强的控制力与影响力,可以考虑如下建议:

1) 归集其他小股东股权上的表决权。通俗地说,就是核心创始人将其他小股东的表决权拿过来由核心创始人统一表决,这样可以增大核心创始人在股东会上实际控制的股权表决权的数量。归集的具体方式,简单的有表决权委托,即小股东签署授权委托书将其所持股权的表决权排他性地授予核心创始人行使;复杂但更为稳定可靠的一种归集方式为:小股东通过一家持股实体(有限责任公司或有限合伙)间接持有公司的股权,核心创始人通过成为该持股实体的法定代表人、唯一的董事、唯一的普通合伙人或执行事务合伙人的方式实际控制并行使持股实体所持有的公司股权的表决权。

 

2) 多倍表决权。这种方式是通过增大核心创始人所持股份表决权数量来增大核心创始人在股东会表决时的权重。具体操作方式为:其他股东所持股份仍为“一股一票”,但创始股东所持股份为“一股数票”(如一股十票)。此种操作方式当公司是境外公司(如开曼或BVI)时,得益于当地法律在该问题上开放与灵活的态度,比较容易直接实现;当公司是境内公司时,则需要根据实际情况做些特殊的设计与安排。不少在美国上市的中概股公司,如京东,即是通过此种安排实现创始人对公司的实际控制的。

3) 核心创始人否决权。上述两种方式是增大核心创始人在股东控制力的进攻性的策略。核心创始人否决权则是增大核心创始人在股东控制力的一种防御性的策略,尤其是在上述两种方式不能实现的时候,尤其显得重要。核心创始人否决权,意思是说,对于公司有重大影响的事件(可以具体列出,如解散、清算、分立、合并、出售控制权或大部分资产、主营业务变更、重大对外并购、公司预算决算、变更董事会组成规则或人员、聘请与更换审计师、上市、重大人事任免、股权激励等)必须得到核心创始人的同意或赞成表决方可通过并实施。

怎样实现核心创始人在董事会层面的控制力与影响力?一般来讲,董事会由股东会选举产生,核心创始人如果对股东会有一定的控制力,则其对董事会也会有相应的控制力,但也并不尽然如此。公司股东之间可以另行约定董事会的组成规则,并将其记载于公司章程中,进而对公司及所有股东产生法律约束力。因此,对于核心创始人或创始股东团队而言,可以考虑的方式之一为在公司章程中直接规定董事会一定数量的董事(一般过半数)由创始股东团队或核心创始人委派。另外,具备条件的公司发展到一定阶段后也可以考虑借鉴阿里的“合伙人制度”:由公司的创始团队及现有的核心高管组成合伙人会议,由合伙人会议提名公司多数董事,而不是按照各股东持有股份比例分配董事提名权,这样即使创始团队或核心创始人拥有再少的股权,仍能控制董事会,从而拥有公司的运营决策权。

贷款搭售潜规则

作者:蒋晓叶
链接:https://www.zhihu.com/question/30725180/answer/50933573
来源:知乎
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贷款搭售潜规则
2014-05-25 15:23:50 来源:新金融观察 作者:张晨曲
谈“条件”不伤感情

陈女士是一家私营企业主。日前,在辗转多家银行后,她终以购买50万元理财产品,并开通手机银行、网上银行等条件为“代价”,换来了一笔贷款。“企业急需周转资金,我先后咨询了几家银行,都大同小异,有的需要上浮利率,但是我们规模不大,太高的利率承受不了,到最后选择的这家是我们可以接受的。”鉴于成功贷到款,陈女士如释重负,谈及被搭售的种种,她却说,“还好吧。”

类似的例子还有很多,“各家银行或多或少都会有这种情况,只是形式不同而已。”一位上市股份制银行零售业务人士表示,“放款都困难,搭点儿也认可。”或许也是陈女士觉得“还好”的原因所在。

据介绍,目前银行贷款常用的操作方式大致分为搭售产品、业务和存款三种类型。其中,产品包括理财、保险放心保)、基金等,业务包括手机银行、网上银行、结算及代发工资等,而存款体现为将一定比例(贷款额度)的资金存入银行。

至于选择哪种方式,不同的银行略有差异。“客户经理没有向我要存款,只是给出了一些产品,看我可以做哪个。”陈女士介绍说。记者了解到,该类银行大多是采取支行业绩整体考核的模式,要求个人业务与公司业务“协同”发展。

“简单地说,是缺哪块搭哪块,例如,个人业务的考核要素多且零散,包括理财、信用卡、手机银行及网银的客户数量等,如果哪块业务的缺口较大,支行行长便会要求对公方面帮忙消化。”一位熟悉公司业务的人士告诉记者,通过统筹安排,追求综合收益,两个团队互通有无,达到1+1>2的效果。

目前,还有一些银行主张创收能力,搭售内容多与存款有关。以前一笔100万元的经营性贷款为例,额度下来之后,还要做一轮20万的存单质押,用以完成存款任务。存单开出后,可以作为保证金再贷出来,不影响企业实际到手的资金,而这20万的利率跟小微企业的差不多。由于这些银行考核的重点是利润,什么样的方式可以提高创收能力是他们需要思考的,即在资源有限的情况下,如何实现利润最大化。

在被问及客户能否认可搭售的操作方式,以及有可能遭受到的投诉,银行方面并不担忧,因为在搭售已经变成市场行为的时候,投诉的情况基本不会发生。在银行方面看来,毕竟客户还是需要资金的,只不过是看最终接受谁的条件,买产品也好,挂存款也罢,对于客户来讲,都没有什么损失。

 “自愿”而非“强制”

事实上,与其说不会引起投诉,不如说投诉是无用功。原因在于,基本无法证明搭售是银行的“强制”行为。

据了解,在业务受理期间,银行通常会向客户事先说明搭售的“规则”,至于搭售内容,银行会提供几种选择,客户视自身情况而定,双方协议。并没有人会强制客户,能做哪个做哪个。

尽管如此,舆论还是对搭售行为表示批评。《人民日报》近期曾刊发文章称,“种种捆绑搭售的潜规则,无异于在国家信贷政策之外,又自行设置了一道门槛,此举无据无理,相反,属于《合同法》明令禁止的‘显失公平、乘人之危’之举,对此,监管部门该出手时要出手,依法依规问责处置。”

从监管的角度来看,绝非坐视不理。早在2012年,银监会就于关于整治银行业金融机构不规范经营的通知中明确指出不得借贷搭售,“银行业金融机构不得在发放贷款或以其他方式提供融资时强制捆绑、搭售理财、保险、基金等金融产品。”

但问题的关键在于,目前很难界定银行的搭售行为是“强制”的,甚至更像一场“你情我愿”。就如同陈女士的情况,在接受高利率还是同意买产品的权衡中,她选择了后者。“想贷款的话,肯定问过很多银行,走一圈之后,就会知道综合下来谁的利率高,谁的条件合适。”既然是明确知晓条件后的接受,也就谈不上“强制”。

另一方面,银行对于监管要求还是有所忌惮的。据介绍,银行的“搭售”通常是发生于关系好的客户之间,对于那些不太熟悉的客户,银行业务人员通常不会谈条件,而是提高利率,任何的搭售行为都不会大张旗鼓地进行。

而在以贷款的成功发放为主要目的的背景下,对于种种搭售,客户选择了“自愿”接受,简单的几个字即可道明原因,“资信总会有瑕疵。”

房价之谜:迄今为止,分析楼市调控最透彻的一篇雄文!

导语
作者基于多年的观察和研究,以突破自我的勇气和独特的分析框架,深入探讨有关房价的的方方面面:高房价的基础是什么?为什么房价屡调屡涨、屡涨屡调?扶摇直上的房价还将怎么走?为什么国际流行的分析方法在中国房地产市场水土不服?为什么众多名家在房价预测中屡遭滑铁卢,频频被现实打脸?…… 

来源:叶伟强 巨会读(ID: juhuidu)(本文不代表金融五道口立场)

本文覆盖面广,而篇幅甚长。为方便阅读考虑,分六个小节,以飨读者。六个小节分别是:

(一)关于房价和调控的那些错;

(二)高房价是被什么撑起来的?

(三)中国房价到底“合理”吗?

(四)房价会怎么走?

(五)房地产调控真相;

(六)未富先“贵”,代价沉重。


(一)关于房价和调控的那些错

“一想到房市,我就陷入到一种浑身瘫软的状态,根本没有心思想房事。”这句够俗却也够到位的自我调侃在网上传为经典,因为它激发了无数人的共鸣和心悸。

 

 

房价淘空了太多人的精力和财富,还透支着一个国家的经济增长潜力。不管买不买房子,高企的房价都在影响着你。是的,在方方面面,以各种不同的方式,甚至在不知不觉中,影响每一个人。

电视剧《蜗居》热播的时候是2009年,在那之前房价已经涨了好几年;在那之后,人们与房价的“抗战”又快八年了。房价还在涨,什么时候是个头呢?

2009年热播的电视剧《蜗居》

现在情况有所不同,已经不是所有地方都在涨。一线城市和优质二线城市还在涨,三四线城市却已失去上涨动力。不涨有不涨的坏处,在似乎看到房价“消停”曙光的同时,人们又担心房价会不会崩盘——当然“崩盘”警报从来就没有摘除过。三四线城市已是如此,一二线城市又会撑多久?

房价是涨也忧,跌也忧,然则何时不忧耶?

万众踌躇之际,知心大哥任志强适时挺身而出,再发豪言:房价必涨,有钱就买!

任志强因为此前对房价走势精准的判断,在许多人心目中已是“神一般的存在”。据说不少人因为听他的话买买买,已经发了大财。更多的人是对他又爱又恨,恨的是上一次、再上一次为什么没有听他的话买房?

怕呀!总担心自己接到击鼓传花的最后一棒。这一次,听呢,还是不听呢?

关于房价,我知道需要关注哪些重要的事情。比如下面这几件:

北京,郊区大兴。

大兴就在北京南边挨着,离城区不远。虽然是郊区,这里的房价着实不低。据信将于本月入市的绿地海珀云翡项目,预售价已经到了令人瞠目结舌的7.33-7.81万元/平方米,最高价甚至达到8.03万元/平方米。

 

我就是瞠目者之一。我没有看过这个项目,原本不应该发言,但是地产最有价值的,难道不是位置、位置、位置吗?郊区的楼盘要如何超越想象力地奢华,才有如此高的价格呢?

人们在问:大兴8万,北京城区不得直奔30万了?

分析人士精彩点评:这个项目拿地成本就比较高,定价7万元也仅是保本,定到8万元其实利润并不高。

去年2月23日,绿地以总价39亿元、配建15000平方米自住房的代价从众多竞争对手中斩获该地块,实际楼面价高达4.7万元每平方米。这一楼面价创造了大兴区域住宅用地价格的新高。

这个故事并没有完。该项目只是拿到了这个价格的预售权证,悬念是,这么高的价格,市场买不买账?我认为,这个项目可以看作检验今年地产市场的试金石。

北京,郊区通州,北京城市副中心。

由万科开发的台湖“城市之光”项目住宅楼获批预售证,预售价格同样令人咋舌:平均7.8万/平方米,最高单价10万/平方米!这还只是该区价格第二高的楼盘。

对此也有精彩点评:在大兴的预售证都能到8万元/平米的今天,通州作为城市副中心,北京市政府规划所在地,出一个7.8万/平米的预售还算挺正常的。

同样精彩的点评是:通州市场经过去年一年的打造,房价高企的基本面已经形成了,年前就有消息说最贵的二手房已经突破8万/平方米了。

只是人们对这种解释是不满意的。还是那个问题:那么,经过多年打造的北京城区市场,教育、医疗、治安、交通等公共设施经过多年的投资,现在应该是什么价?

 

通州也好,大兴也好,现在就有这么高的房价,到底意味着什么?

北京,《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会。

任志强就是在这里再发惊人之语:本轮错误的调控会导致房价上涨更厉害。

任志强所谓的“错误调控”主要是指政府减少土地供应。逻辑很简捷清晰:需求还很旺盛,供给却减少了,供不应求的结果可不是房价继续上涨?

按照这个逻辑,近来种种收紧地产开发类融资的政策也被唾骂为“脑子进水”的调控,因为这些措施限制了地产开发商的准入和资金来源,同样是抑制了供给。

这些措施包括:

银行禁止“配资拿地”等地产夹层融资;

新增开发贷趋紧;

拒绝给“五证不全”开发商提供贷款;

暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段;

中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件,强调对16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案;

去年10月底,证监会连同交易所和交易商协会也加强了房企公司债的分类监管;

……

我从2001年开始进行经济报道和分析,重点关注房地产已有十几个年头了。现在是第几轮的调控,我已经记不清了,对于每次都可能被打上“史上最严”标签的调控,也已经见怪不怪了。

历次房地产调控真是出乎一般人的理解,越涨越调,越调越涨,每次调控也总少不了抑制供给这味主药,以至于每次调控之后,房价总是先抑后扬,继而“报复性反弹”,剧情十几年不变,政策令人各种看不懂

这到底是为什么?

批评决策者的“低能”很容易,也许过于容易了,所以批评者越来越多。每次调控政策一出,包括专家、学者、开发商、民众甚至不少政府官员,历来骂声一片。批评很容易,但是这么多年的批评,已经完全不能增进我对这个现象的理解。

 

以抑制供给的方式调控房价,适得其反。这么浅显的道理,调控政策制定者难道真的不懂?也根本听不进去别人意见?还是根本没发现房价越调越高?不管怎么说,十几年过去了,总会找到相对靠谱的办法吧?

腹诽和批评多年之后,我觉得需要换个角度思考这些问题,并且倒也有了些不一样的看法。或许我们看漏了一些重要的东西,因此都犯了一些自己并没有意识到的错误。

比如说,也许政府从来就没有想到过要放开地产的供给?

又比如说,调控政策确定供地数量的说法,是不是说反了?供地是制度,调控是政策;本该由制度决定的供地数量怎么能由调控政策决定?更合理的顺序,似乎应该是供地制度先确定供地数量,再在此基础上确定配套的调控政策。

再比如说,也许政府调控的真正目标(或者说首要目标)并不是抑制房价上涨?

……

香港,七名警察殴打“占中”(占领中环)者被判刑。

等一下,不是说房价吗?怎么扯到香港警察了?没错,跟警察是没关系,但是跟“占中”却有不得不说的联系。

香港,那个内地从中拷贝供地制度的地方,以其痛苦的经历告诉我们很多事,并发出警示:房价崩不崩盘,代价都在那里,无法逃避,无药可解。

(二)高房价是被什么撑起来的?

 “两地一制”的土地供应

要看清楚房价,就必须研究中国的土地供应制度,也就不能不提香港的供地制度——内地学习的,正是香港的土地批租制度

周其仁老师对香港的批租制度有过精彩的描写和分析。

鸦片战争之后,香港的土地成了英国皇室财产,可按年期批租给民间。英皇室把香港的土地批租权交给港英政府行使,租金所得也归港府库房。这样的土地也被称为“官地”。

在“资本主义”经济体中,土地基本是私产。香港的特别之处在于,官地的规模太大了,除了新界部分农村用地为村民所有,其他港地一律为官地。

官地公有;所有权不买卖、不出租;但政府可批租收益,并以最终所有者的身份主导土地利用契约的订立和执行。这就是香港地制的主要特色。

当“中国特色的社会主义”遇上“香港特色的资本主义”时,两者竟然一拍即合,内地的供地制度几乎就是香港的翻版:土地国有或者集体所有;所有权不买卖;政府以招拍挂的方式拍卖国有土地或征用而来的集体土地年限不等的使用权(根据土地用途年限不同)。

内地和香港“一国两制”,在土地制度上却是“两地一制”

“两地一制”最大的特点是,土地市场只有一个供给者,也即垄断者;垄断者总是有使其垄断利润最大化的倾向,具体的做法就是控制供给数量,提高供给价格。

 

 

以香港政府为例。为了获得更多一点财政收入,香港政府常常特意‘少批多得’,甚至“规划”出一块土地,因为市场竞价“不理想”而收回,待来日再批。看到被当地人称为‘石屎森林’的摩天大楼密密麻麻自天而降,你能想象港九岛上还有70%的土地尚未开发吗?

经济规律的可怕之处就在于其普遍适用性,并不因人而异;不管是以逐利为目的的商人,还是打着公共利益标签的政府,概莫能外,他们垄断利润最大化的行为并没有本质不同

内地各级政府把这一套活学活用,发挥得淋漓尽致。香港的房价全球称王,内地当前的高房价,也是在这个同根同源的制度体系支撑下演进而来的。

中式地产市场的独特法则

中式供地制度下的地产市场很独特,尤其是它的供给和定价法则。

经济学原理告诉我们,“成本加成定价”的策略通常似是而非。一瓶矿泉水,只要成分大体相同,就没人关心你是就近开采的还是从两千公里之外运来的;别人卖两块,你就不能因为运输成本高就卖三块。你可以定那个价,但是卖不出去,就会被淘汰出市场,剩下的就是控制得住成本的玩家。自由市场中,通行的其实是“竞争定价、价定成本”法则。

“成本加成、顺价销售”是卖家做梦都想的好事,但在市场经济下千难万难。看看中国政府在粮食政策上的遭遇过的困境就知道了。上世纪末,为了保护粮价,政府“敞开收购、顺价销售”,从农民手里收购粮食,加个比例卖出去。为此,需要严格控制粮食交易市场,确切地说是消灭其他一切粮食交易行为。但全国这么大,可能供应粮食的渠道不计其数,岂是控制得了的?其结果是,仅粮食收购一项,财政亏损就不下3000亿。

可见,即便是在总理亲自督战下,政府这样强大的国家机器,想要打赢与整个市场的战争,也是极为困难的。

但是中国的房地产市场恰恰不属于“通常”情况。其独特之处就在于,政府有能力消灭其他交易市场,让整个土地市场只有一个供应者,那就是政府自己。

既然土地市场只有一个供给者,那么它就在“需求曲线”上寻找垄断利润最大的点,即控制供给数量,提高价格。土地市场上一个个“地王”,就是在这种背景下出来的。当然,造“地王”者多国企,这是另外一个话题了。

之所以说中式地产市场独特,是因为世界上大多数经济体的土地市场有众多的供应商,众多土地所有者都可以根据市场的价格信号快速做出买和卖的反应。中国内地与香港的供地制度同源,和其他经济体却有本质差别。

中式供地制度的“好处”是容易掌控市场,坏处则是弹性不足,市场一家独大,自我调整能力差,无视其他市场的价格信号——后面会讨论,这个看起来不怎么显眼的坏处,多年累积却蚕食了长期经济增长的潜力。

需求曲线理论上是存在的,但在实际中看不见摸不着,怎么就能确定多高的价格、多大的供给量是合适的呢?所以这里就存在两种风险:

?第一种是价格风险。土地拍卖的价格和政府预期的差距甚大,导致土地流标——前面说过,香港就经常因为价格不理想而“来日再批”。

?第二种则是期限风险。土地的购买者是开发商,而房子的购买者是民众,两者并不一致,而且有时间差,即地价转化成房价需要一个房屋的建设和销售的过程。作为“接盘侠”,开发商高价拍来的地,盖上房子之后却有可能卖不出去。

换个学术一点的说法就是,政府在开发商那里兑现了利润最大化,但开发商却把握不住民众的需求曲线,没法兑现利润。

本来嘛,需求曲线看不见摸不着,哪那么容易把握?

这两种风险都是真实存在的。中国经历多年地产市场的火爆,人们见得多的是房价又涨了,房子盖好了卖不出去的情况应该关注不多。其实,许多烂尾的楼盘就可以归入此类。

而且,凡事总有第一回,单价十万八万即将入市的房子,谁也保不齐会不会就是这个“第一回”。

(三)中国房价到底“合理”吗?

房价一旦绷不住,会不会崩盘?什么时候会崩盘?这些疑问如同幽灵般在中国房地产市场上空徘徊不去,迄今十有余年矣。

但是中国房价始终没有崩,相反,许多地方的房价还涨得让人越发绝望。

之所以有“崩盘”的盛世危言,最主要的原因是房价高得“不合理”那么,什么是“合理的”房价?

对此,国际上有诸如“租售比”、“房价收入比”这样的流行指标。奇怪的是,中国房地产市场上这些指标早就超过了临界值,却迟迟没有崩盘的迹象。

这的确是因为中国房地产市场与众不同。

前文不吝笔墨,分析了一番内地与香港的供地制度,旨在说明,在不同的制度约束条件下,所谓的房地产“合理”价格,会有极大的不同。

租售比、房价收入比等指标,如果在一个远为自由的土地市场上超过临界值,往往导致房价的崩盘。但是在内地和香港这样的供地制度下,这些所谓的临界值似乎根本没有约束力,以至于许多紧盯这些指标的名家频遭滑铁卢,空发“崩盘”警报十几年,年年被打脸。

 小马可以拉大车先看租售比。

我的看法是,在中国的土地制度条件下,租售比的指标意义不那么强,因为租房市场和买房市场并不是一个可以互相替代的统一市场。这是中式供地市场和自由土地市场的一个重要差别。

通常情况下,房租对房价有很强的锚定作用:房子价格太高的话,人们会选择租房方案,导致房租上升、房价下降;反之,若房价太低,原本租房的人会考虑买房,从而推高房价、拉低房租。这里的前提是,买房和租房是同一个存量房市场,这样两者才有较强的可替代性。

租房市场的价格是由所有房屋的供需所决定的;而中国的买房市场价格表面上似乎也由所有房屋的供需决定,但实际上却有微妙而重要的差异:其价格只是由新房市场(而不是整个房屋市场)的供需决定的——即政府拍地给开发商、完成开发之后入市的那部分房屋——而已。

如上所言,政府收益最大化的选择是控制土地供给数量,提高价格。如果新房的价格被地价“顶”得很高,存量房的价格也会水涨船高。在这个角度上,整个买房市场价格的“锚”并不是租房市场,而是新房市场——就是那么一丁点拿出来交易的新房,就引领甚至决定了整个房屋市场的价格。

房价和房租不是没有关系,只是关系更远了而已;房租也还是房价的一个“锚”,只是锚定的力度远不如新房价格的力度大了而已。

中国房地产市场的租售比远低于大多数市场,也就不难理解了。因为中国房地产市场与这些大多数市场的机制根本不同;它们是自由买卖的私有土地市场,中国不是。

这个不同引致中式房地产市场与其他地产市场之间最为重要的差别:房价格决定存量房价格,而不是存量房价格决定新房价格——新房不是price taker,而是price leader。

99.9%的房屋可能并没有交易,但是它们的价格由交易的0.1%所决定。如果一套新房子的单价是10万元,那么周边房子的价格也大概是这个价,即使它们并没有交易,甚至没有交易意愿。

所以,拍地的价格就有非常重要的指标意义。它是这个供地体制的价格稳定器,稳定甚至引领一个城市所有存量房的价格。想想看,如果你手里有一套房子,而区位远不如你的“地王”的楼面价都高达10万,你还愿意8万卖出吗?你不会。你至少要等等看“地王”上的房子到底能卖出什么价。如果地王房价12万成功上市,你的房子就不会低于这个价。

前提是,“地王”上盖的房子可以顺利加价出售——这是这个游戏能否玩下去的关键。房价的上涨不会是无止境的。一旦新房的价格太高而无人问津了,存量房或称二手房的价格也迟早要绷不住。

这个游戏的危险之处在于,房价迟早有绷不住的时候,所以政府和地产商一直都在猜——准确地说是在赌——市场的承受能力。人们什么时候就付不起这个价格了?在很多城市,尤其是三四线城市,房价超出了购买力,这个游戏已经玩不下去了。那么,一二线城市会怎么样?

真实情况是,有的地方政府已经玩坏了这个游戏,比如说那些“鬼城”。合理猜想一下,它们至少给其他政府尤其是中央政府提出警示:必须小心呵护这个游戏——这想必体现在后来的调控政策里了吧?

高度控盘的市场

再看房价收入比。

这个指标也很关键,but,again,它在我们这个体系下需要大幅放宽尺度。这里决定性的因素有三个:

第一,土地供给者的唯一性始终是我们认识的基础。这决定了每次放出来拍卖的土地价格很高,但是数量很少。这就好比股市有一只总盘子很大但流通盘很小的股票,用很少的资金就能把价格拉上去。

在房地产市场里的含义则是,新房的价格虽然很高,但是数量很少,只要有一些人买得起,就足以支撑这个价格了。存量房的价格当然随着会涨,但是在里面住着的人又不需要掏钱。看起来不是皆大欢喜吗?当然,没买房的人除外……

第二,全国购买力。一二线城市房子并不只是面向本地居民,而是面向全国。当三四线城市房价太高失去吸引力的时候,资金和人都会流向更具吸引力的一线城市和条件好的二线城市。

第三,刚需。几年前一度流行“逃离北上广”,现在更多的人“逃回北上广”;大城市成本高、人情淡漠,有种种不如意,但也有更多的发展机会,更注重个人能力,而回到老家如果“无爹可拼”就前途茫茫……

去大城市,就得买房子。这是刚需。

 

刚需是什么?买房子自住是刚需,担心资产贬值而进行优化配置也是刚需。不承认后者,就没法理解房价上涨的这一重大动力。在“资产荒”的情况下,买房子是个很自然、甚至是许多人最好的选择。

当然,有了上述三个基础,自然难免吸引炒楼资金了。中国多年来货币超发严重,市场上大量资金一直对房地产市场虎视眈眈,随时准备扑上来分一杯羹。很明显,每次货币宽松的时候,总是房价爆发的起点。

但是,正如三四线城市会失去吸引力一样,一二线城市房价上涨也不会是没有止尽的,那个挥之不去的问题又来了:一二线城市会崩盘吗?

(四)房价会怎么走?

关于这个问题,我的浅见是,中国房地产市场价格已经从普涨阶段进入了分化阶段,而这个分化阶段还有一个较长时间的深化和自我强化的过程。崩盘嘛?……以后再说

2010年之前,中国的房价经历了狂飙突进式的普涨,其中最大的源动力是城镇化。这期间,人口既向大城市流动,也向中等城市和小城市流动。对于不同的人,不同城市各具吸引力,中小城市的涨幅并不如何逊色。

情况在2012年之后发生了显著的变化。安信证券首席经济学家高善文对此有一个精辟的解释:2012年之后,中国的城市化从之前的城镇化转入了都市化。所谓都市化是指人口的流动开始表现出很强的选择性,人口开始集中流入一部分大城市和特大城市,而相对在离开其他的中等城市和中小城市。城市化在城市之间开始出现了明显的选择性。

这其实是人们开始追求更高的生活品质,对于孩子正在上小学的年轻父母尤其如此。具体表现在人们在挑城市的各种配套设施。

要选择在哪个城市定居、生活和工作,除了考虑就业的机会,还会考虑这个城市所提供的公共教育水平、环境质量、治安好坏等一系列因素。而这些因素在中国不同城市之间的分布具有非常大的差异。

正是因为年轻的父母集中选择基础设施资源更好的城市,导致这些城市的人口流入上升,对房产的需求增大,表现为小学在校生人数增速上升、房价上升,以及住宅新开工上升。

高善文判断,2010年之后,房价的普涨阶段已经结束,开始进入结构性分化的阶段。这一转折性的变化在房地产市场上的影响在新开工和销售层面上较早体现出来。但是在房价层面上的变化,直到2015年下半年才逐渐体现出来。

在我看来,这种结构性分化开始之后,还将经历一个较长时间的深化和自我强化阶段。选择性进入优质城市的人们,或多或少都具备一些优势,或知识,或技能,或财富,或资源,否则很难在当地立足。他们对当地总体上会产生正的贡献。

另一方面,他们的加入又会增加对当地基础设施建设的需求,而当地也有能力和意愿满足这种需求。

于是我们看到各地地铁的兴建,学校的翻修,医院的扩展……这些基础设施反过来又会对房价产生较强的支撑作用。

这种分化会导致一个正反馈:越受人们青睐的优质城市,就越有可能进一步提高或改善。这种分化会不断深化,导致城市间的梯度越来越明显。

当然,也导致优质城市的房价越来越高。

于是,我们看到一线城市和优质二线房价节节上升的同时,三四线城市地产市场岌岌可危。三四线城市的开发项目几年前就融不到资,因为正规的金融机构无人敢问津,这些金融机构又没有那么多的人手对这些项目深入调研,干脆一刀切,三四线城市项目根本不看。

房价的上涨,已经经过了一个关键的节点,一个对于三四线城市来说意义重大的节点。不管地方政府怎么不希望房价回落,怎么控制供地,都敌不过经济规律的力量。

但哪怕是一些著名的“鬼城”,房地产市场也没有崩盘。房地产这样的资产大多数是国有资产,或者已经变成了银行资产,而且资产质量或多或少都和当地政府的政绩挂钩。至少在这些实权人物的任内,很难通过资产降价来达到市场出清,因此这些地方房价不降,就是没有人气。

中国房价拒绝“崩盘”,因为这不仅是一个可以通过控制供地来调节的市场,还是一个讲政治的市场。

那些“鬼城们”玩得太过火,至少有两处败笔:一是供地太“过”,二是金融太松,所以房产又贵又“多”,金融机构深度陷了进去。金融太松,意味着太多的开发商挥舞着太多的资金去竞争土地,即土地需求上升(需求曲线发生变化),这些地方政府的理性选择就是增加供地。

这里所谓供地太“过”的含义是:如果不是金融太松,就不会有这么多的土地供给。另一个含义是:好的项目,一万个也不嫌多;既然是差的项目,那一个也太多了。

从这个角度看,严控金融,就能适度压低房价和降低金融风险。这样的经验教训,在此后的调控政策中体现得比较明显。

(五)房地产调控真相

我猜想,中国房地产调控政策经过十几年的演进,其目标和手段已经逐渐明晰,政策其实很有其自洽性与合理性。

说实话,这个想法刚出现的时候,长期批评调控政策的我都被自己吓了一跳。

粗略一点说,房地产调控的首要目标不是在调控房价,而是在预防崩盘;调控的关键点,其实都是在尽量挤泡沫,把多余的资金驱逐出房地产市场;在此前提下,房价能控制最好,控制不住再用别的手段,比如说行政的、法律的……

当然,不能忘记一个前提,那就是现行供地制度不能变。关于这个前提,我们后面展开一点分析。

      供地制度决定调控政策

任志强对于房价继续涨的判断很可能还是对的,因为减少供给一般会导致价格上升。但他认为限制供给是“错误的调控”,这个判断政府不会认同。

我尝试从北京市政府的角度出发,理解这件事:

第一,土地供给是由供地制度决定的,不是由调控政策决定的。通常情况下,调控政策不能改变土地供给;与其说是调控政策限制了土地供给,不如说是先确定了土地供给数量,再制定调控政策来保驾护航;

第二,对房地产价格和需求起反应的只有政府一家,这个供地制度决定了土地供应不可能有市场希望的那么充沛

第三,增加土地供应和现行供地制度不兼容,风险也是难以控制的,前有香港首任特首董建华先生的“八万五计划”,后有“鬼城”的教训,殷鉴不远。

第四,也是非常重要的一点是,北京市执行人口外迁政策,已经是明确的政治任务,减少土地供给是与之相配套的政策;正是这个配套,增加了北京房地产市场的复杂性。

需要说明一下,这里完全没有批评董建华“八万五计划”的意思。这个计划因为涉及增加土地供给的问题,下文会进一步讨论。

另一个非常值得推敲的,是对政府收紧融资渠道的批评,指责这种方式减少供给,助长房价上涨。更合乎逻辑的可能是,政府这个举措,一点也不像人们所称的那么“脑残”,相反,决策者相当清醒,而且对土地制度门清,对政策目标门清,对政策手段也门清。

再强调一次,政府的供地制度是控制供给数量,控制价格。要达到这个目标,不需要那么多开发商带着那么多资金来玩。在确定供地有限的前提下,再多开发商,再多资金,得到的还是那几块地。

因此,收紧地产融资渠道,供给并没有增加也没有减少,需求——开发商拍地的需求——却的确在减少。

 

当然,竞争拍地的开发商和资金越多,对政府的好处是很明显的:地块的拍卖价格更高了,卖地所得随之越多。

      政策的理性与局限性

由此看来,出于某些考虑,政府看起来有了相当的克制,并不盲目追求短期利益而让过量资金把地价炒到天上去。这也避免了金融机构卷入过高的风险。

或许“鬼城”之类的教训的确有助于后来政策的调整。毕竟一下子把地价炒得太高,且不说透支了未来多少年的价格空间,这次的房子能否卖出去,也是心里没底的,更何况,高房价会导致许许多多负面的社会后果需要承担。

严控资金进入房地产市场,不管是开发贷还是房贷,的确是在抑制房价上涨。从供给的角度上讲,参与拍地的开发商越少、开发贷的资金越少,越不容易把地价炒的很高,把房价“顶”得也没那么高。从需求角度上讲,买房的钱少了,价格也就不容易上去了。

这里需要提到香港的一个经验。亚洲金融风暴之后,香港房价一度重挫70%,但其银行体系由于风控做得很好,并没有发生系统性风险。中国政府严控地产资金渠道,想必主要是出于控制风险的考虑

政府为什么不能做得更多?比如说,为什么不加大土地供应呢?

我相信供地在一定程度上是可以调整的。垄断利润最大化的供应量,只是理论存在,实际上谁也没法确认在哪里,所以只要大体不差,多点少点不是核心问题。

而维持供地制度的稳定和有效运作,则是不可触碰的底线。所以,无论如何,供地的量不会变化很大,更不可能大到导致房价下降的程度。即使在土地完全私有的自由市场中,供地的增加也不见得会导致价格下降,何况单一卖家的市场?

万一价格真跌了,既得利益者(比如贷款买房的人)资产受损甚至变负资产了怎么办?下次还能顺利拍地吗?财政收入怎么办?更要命的是,供地制度还要怎么运转?

所以,调低房价,根本不会是政策目标选项;假如政府真有控制房价的能力的话,政策目标选项也只会是:涨多少。可惜,即便政府可以控制地价,也没法控制房价涨幅,就好像小李的飞刀,出手之后就连自己都控制不了。

 调控优先序 

关于董建华当年的“八万五计划”,可能许多人并不了解,或者已经淡忘,但政府负责供地者一定记忆犹新。

由于我们已经知道的原因,

不懂贷款?你就不会理财!

今天来个长篇,说说贷款这事,通俗的说,就是如何优雅的借钱生钱。

因为中国的传统文化,绝大多数老百姓,骨子里对于借钱是排斥的,毕竟从小到大,被太多杨白劳这样的故事洗脑。的确农耕文化下,借钱往往被理解为和高利贷打交道,被简单理解为家庭理财的包袱,不少家庭的房贷,都喜欢提前还款。在老南这里咨询的不少客人,都是全款买房,没用任何房贷,非常可惜。

可是换个角度,我们发现真正的富人,都在娴熟的使用贷款,将自己的财富和人身加杠杆。

但也有玩大了,把自己搞歇菜的

所以,这篇会和大家说说,为什么贷款是家庭理财的重要一环,如何为自己的贷款作好准备,以及如何高效、正确的运用贷款。

先说几个真实的故事,因为老南是证券出身,早期对贷款并不熟悉,但这几个真实的故事,让我明白了贷款的意义。

故事一,差不多十几年前,应该是06年。老南有几位银行的客人,当时信贷非常宽松,银行员工可以低息从行里贷款,年化1%到2%的利率。几乎每个人都贷了上百万,在老南这买基金(当时券商基金认购费比银行便宜很多),而且06年“煤飞色舞”后,市场刚回暖。

到了07年8、9月份,监管开始严查信贷资金违规进入股市(是不是和15年查配资几乎一样?),客人们纷纷几乎在最高点,把基金赎回还贷款,每个人都赚了两三倍。当然一方面老南基金选的不错,另一方面,低利率的杠杆,和精准的进出时机(都是央行指示),也非常关键。

故事二,老南后来跑机构业务,到各地zf财政谈发债业务,曾遇到一位非常专业的地方财政局局长。他说:以前,我们一年财政收入100亿,只能做100亿的事,但通过发债,我只要能还50亿的利息,我可以做上千亿的事。而且,他对于借贷的规模、期限长短、借贷节奏、利率水平、现金流测算,都有自己的一套。

故事三,是老南去年年底接的一个咨询。当事人大学生创业,毕业后在一个三线城市,踏踏实实干了5年,一年收入也大几十万。结果去年年初,想扩大经营,没测算好,现金流突然断裂。这个咨询老南没收费,当个公益做了,结果很遗憾,没帮上忙。

原因在于,当事人从来没考虑过未来有可能会借款,也就大几十万的缺口,一年左右就可以缓过来,而且也可以承受20%以上的利率,但老南帮他找了当地的银行、小贷、互联网金融,全部被拒。虽然他信用记录没问题,但太多小细节有问题,不符合贷款的进件标准。而他如果当初稍微注意下这些细节,而且几乎没有附加成本,完全会是不一样的结局,很遗憾。

这三个故事,看起来也许和你很遥远,但实际上,第一个案例是如何套来低利率的贷款钱生钱,第二个案例是如何有效的管理贷款杠杆,第三个是如何让自己具备获得贷款的条件。

回过头看看你周边,为什么说过去十年,只要在大城市买房,尤其是贷款买房,就是最好的理财?就是通过低利率的房贷杠杆,赚到了货币超发贬值和房价上涨的双重红利。只要从长期看通货膨胀不止,穷人越存钱越穷,富人越贷款越富,就是这个道理。

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那目前,到底有哪些贷款类别?哪些贷款渠道?(因石榴理财师主要针对中产家庭,所以本系列不会涉及对公信贷业务,虽然这里面故事也很多)

目前,大家对于各种投资,都有产品的概念,但对于贷款,往往认为就是借钱而已,而没有用产品的角度去看贷款。

实际上,各金融机构的每一款贷款产品,都有专业的设计,从进件要求(什么样的人能借钱)、授信审批(能不能借,能借多少)、借款期限(几个月还是几年)、借款利率(标准、上浮、折扣)、还款方式等等,都有非常细致的要求。

当你从产品角度去看贷款,而非借钱角度,会有不一样的视角。

贷款种类:房屋按揭(公积金、商业贷款)、抵押贷款(房押、车押、股权质押、保单质押)、信用贷款(信用卡、公务员贷等)。

贷款利:房贷尤其是公积金贷款利率最低(公积金3.25%),抵押类的其次,信用类的最高。对于信用级别高的优质客人会有利率优惠(如公务员信用贷款产品相对其他信用贷款利率较低)。

贷款期限:房贷时间最长,最长可达30年;其他的大部分3年以内;股票的如融资融券,规定6个月。

贷款发放:既有社会福利性质的(公积金),也有金融机构提供的(银行、券商),也有社会机构(小贷公司、互联网金融)。

付息方式:有等额本息、等额本金、先息后本、利随本清、气球贷。

贷款额度:房贷和抵押类的最高,几十万上百万都很容易,而信用贷款往往很低。毕竟没抵押,逾期后处理手段有限。

所有贷款产品设计的核心,是“收益覆盖风险”,即吸收更多的优质借款人,提高劣质借款人的违约成本,贷款利息收入>资金成本+机构运营成本+坏账损失总额。

对于石榴粉们,理解到这个境界,就可以了。因为我们的目标很简单:合理利用规则,获得利率最低的借款。只有了解贷款,才能有可能让我们的借款成本最低。

所以,这时候我们就要派生出另一个话题,借钱做什么?只有三种可能:

穷!

急!

加杠杆!

穷:年轻人结婚,买房钱不够,可以按揭贷款。

急:手上的钱都投资了,突然要用一笔大钱,临时周转下。

加杠杆:有100万的现金,既可以直接买一套100万的房子,也可以贷款买一套200万的房子,还可以贷款卖两套150的房子。2014年在上海,哪个选择最好呢?

所以,自打你工作开始,其实就有必要对各种贷款种类门清,让自己的信用记录漂亮,让自己的资产清晰,让自己的工资流水靓丽,有一个可以信用加分的单位(公务员、大型企事业单位、金融企业等),等等。

充分利用规则,让自己缺多少钱就能借到多少,让自己可以在最短的时间借到钱,让自己利率市场最低。

老南有个朋友,老银行了,也在石榴理财师平台上接受咨询,他就是这方面专家。多年前,瞄准一次机会,利用信用卡+按揭贷款的组合,几乎0首付,买了两个连家店(一楼带住宅的门面商铺)。因为是住宅所以享受商品房的利率,但实际是门面商铺,每月的租金收益轻松覆盖信用卡+贷款利息,还有多下来的。

也就是几乎没花钱,拿下两套房,把贷款杠杆和现金流管理做到极致,靠这样的高现金流商铺来养老才靠谱。

所以,是不是有点感觉了?下集继续,慢慢聊。想用好贷款,不仅要做个好人,更要做个聪明人。

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今天聊聊贷款的“进件标准”,继续从说故事开始。

第一个故事,是老南在第一篇里,说的那个大学生创业的案例,不少人留言,为啥他贷不了款,年收入五六十万啊,手上也有流水很好的业务啊。

当时老南帮他找了当地银行和互联网金融的朋友,对接后,发现这哥们真是实在人。创业五年,赚了不少,没买房,也没买车(只有一辆卡车运货),导致没任何抵押物可以向银行贷款,最便宜的银行贷款无法使用。

而且这孩子还病急乱求医,找了个不靠谱的渠道,几张信用卡套现套了点钱,直接被银行查到,要求销卡或降额。

更没想到的是,他作为个体老板干了五年,居然公司成立还不满一年,公司流水仅能提供不满一年的。而很多个人经营贷的必要条件,是公司成立满一年。连要求低、利率高的互联网金融贷款机构,都直接拒绝了他。

所以,即使他的信用记录没有任何问题,手上的生意流水都很好,过去几年个人收入都大几十万,因为几个不经意的细节,四五十万的救命贷款,彻底搞不定(别和我说作假包装,这是另外一回事)。

另一个案例,是昨天刚发生的。老南一年费客人,突然,真的是突然,要买房。事前完全没有任何计划,就是突然看到喜欢的房子了。老南赶紧帮他看了下,属于居住改善+学区,价格和区位、房型都还可以,那就买呗。

那第一件事,就是帮他设计贷款计划,如首套房要不要提前换贷?新房如何贷款最优?当然,公积金贷款也是老南最先想到的,结果却让老南很崩溃。

这个客人首套房用的商业贷款,并申请了公积金余额还款,一直没用过公积金贷款。在今年1、2月份,夫妻两人刚分别把自己公积金账户上的余额提取出来,还首套房商业贷款。

结果这个省会城市,这个公积金最高可以贷70万的城市,去年6月刚出了这么一条牛逼的规定:

贷款资金与缴存余额的挂钩倍数,由30倍调整为20倍。“也就是说,账户的余额,乘以20倍,就是你可以贷款的额度”,此次还同时取消“缴存余额在1万元以下的借款申请人,不受余额挂钩倍数限制,均可贷30万元”的政策。

也就是说,这客人夫妻两,交了十几年的公积金,因为账上刚好没余额,公积金贷不了款,这尼玛天雷滚滚啊~~~~~~煮熟的70万公积金贷款飞了,成了70万商业贷款,还因为二套房要上浮。

两个案例说完,大家明白问题在哪里了不?用一句话总结,就是“贷款,时刻准备着,要用的时候就晚了”!

绝大多数人,在不需要贷款时,几乎从来不关注贷款常识,无论是有哪些贷款产品,还是如何才能贷款。往往是突然急用钱了,才匆忙关注。但往往越是大额、急迫的贷款需求,越是有太多的细节需要提前准备。准备越充分,就越能找到便宜的贷款。而上面这两个案例,运气不好,就这么华丽的错过,后者是多花了钱,前者是破产的悲剧。

所以,仅仅让自己的信用记录良好是不够的,还要有更多的可抵押硬通货,更漂亮、更长期的收入流水,更有效强大的证明。

毕竟,货币通胀是常态,低利率的贷款,在高通胀下,从长期看,几乎就是白借给你的。十年前贷款30万买房,也许当时压力不小,可到今天,还款压力还算个事嘛?

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今天来说下贷款中最有意思的部分——谜一样的贷款利率。

很多人看到这句话很不理解,贷款利率不是明摆着的嘛,怎么会谜一样?实际上老南早就想写篇关于“收益率/利息”计算的文章,因为这个看似很简单的东西,实际上还比较复杂。

ok,我们来做个简单的测试:

这是某银行的贷款申请,月利率是0.38%,那年利率是0.38%*12=4.56%?真好有个月供8713元的数据,我们用EXCEL的IRR(内部报酬率)算一下:

实际利率是——8.31%!!!

是不是觉得很奇怪?的确只付出了4556的利息,那按照10万借款本金算,为何贷款利率不是4.56%,而是8.31%?答案在于,你每个月都在还本金了,而利息是按照你的总借款金额算的, 发现问题了吧。

这是另一家银行的,我们看看

日利率是0.016%,年利率呢,按日计息的话,0.016%*365=5.84%,聪明的你,估计下借10年要还多少利息?是30万*5.84%*10=17.52万?

好在这个APP里有还款计划表,我们看看,是不是这样:

每月都还款3294.57元(最后一期3295.57),一共还120期,即10年,则累计利息支出了98643.97,实际的IRR利率为多少呢?

答案是5.89%!绝对良心贷款产品!

所以,看到任何贷款产品,真的不是简单看个利率多少就OK了,而是要结合还款方式,最好是拿到还款计划表来测算。因为即使同样的利率,不同的还本付息方式,会导致真实利率完全不一样,如先息后本、等额本息、等额本金、本息到期还款。

而实际上,绝大多数人在贷款的时候,压根没有琢磨这些。再看另一面,部分金融机构在算贷款利率时,大都报低实高,而在算理财收益时,往往会报高实低。如收益率,用算术平均,还是几何平均,是不一样的。

如某私募管理人,过去10年,9年是20%收益,最后一年亏损100%,用算术平均算,20%*9+0=180%,回报还不错?可事实上,最后一年亏损100%意味着你血本无归了。

所以,目前市场上不少期限比较长的,尤其是PE、VC基金,吹起来收益率非常高,因为资金有进有出,真实报酬率算下来,做的好的也就复合年化收益率也就10%到15%左右。

今天说这些,在于告诉大家,金融本身是复杂的,可以合法的用各种公式,把一个结果,用多种结果表达。所以,下重大财务决策前,一定要记得算清楚。

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过去四天,老南跑了四个城市,欠了大家不少文章,但也有很多有意思的新故事,有机会慢慢和大家分享。今天我们继续把贷款的故事说完。

上一篇说了贷款利率的故事后,不少网友私信问了各种贷款产品,大部分信息发来,老南都无法判断,因为都是信贷话术类的几句话,很多关键问题没说清楚,所以,看贷款真实利率的方式,还是要看贷款机构提供的“还款计划表”。

今天,我们就从“还款方式”这个小细节,往下探索下,会很有意思。

“等额本息”、“等额本金”、“利随本清”、“先息后本”四种常见的还款方式,到底有什么区别?脑子里想想想,下面我们举个例子来测算下。

假设贷款利率5.55%,贷款周期12个月,贷款金额10万,我们先看下“实际利率”:

这时我们发现,“等额本息”、“等额本金”、“利随本清”的实际利率依然是5.55%,而“先息后本”(本篇采用砍头息计算),则实际利率明显高了点。毕竟先付出了利息,实际借贷的本金少了,利率自然高了点。

那前三者利率一致,实际支出的利息一样吗?

答案是并不是,是不是觉得开始有意思了?

“等额本息”、“等额本金”、“利随本清”,虽然利率一致,居然实际产生的利息居然不一样,“等额本金”实际利息最少,“等额本息”利息其次,“利随本金”和“先息后本”利息最多。那是不是以后借钱都应该选择利息最少的“等额本金”?

先想想我们为什么要借钱?真是因为穷?并不是。是因为你相信借钱购买的东西,未来会涨价!再土豪的主,也不会借钱去买未来肯定要跌的玩意。所以,我们再加上一个维度——“投资收益”。假设每个月还贷后,剩余的本金,投资于一个年化12%的产品(这个数字仅为了计算便捷考虑,当然一线城市房价是达到的),我们算下投资收益情况。

这张图才是每个借钱的人应该重视的,“利随本清”,因为本金占用时间最长,所以投资收益最高,而“先息后本”其次,看上去利息最少的“等额本金”反而是投资收益最少的。

这幅图大家看了,就应该明白,老南一直建议大家,家庭条件允许的情况下,房贷尽量使用“等额本息”,而且不大建议提前还款,就是这个道理。

举个例子,老南有位年费客人,咨询老南买二套房的贷款选择:一是首套房提前还款,二套房利率基准利率,但要倒贴部分本金;二是首套房不提前还贷,二套房利率上浮10%。应该怎么选。

老南帮客人把几种还款方式下的各种现金流一一测算,发现客人只要保证,倒贴的资金,在未来20年,获得年化2.5%的投资收益,就可以打平利率提高部分和多贷款的部分。

实际上,过去十年的CPI按照你懂的公布的权威数据,是2.1%。也就是说,不提前还款,节省的本金,哪怕什么都不投资,光未来二十年的通胀,就会比提前还款划算。当把这些告诉客人,客人也非常确定的选择了不提前还款,哪怕利率提高10%。而且即使未来加息,老南也给客人留了充足的冲击空间。

是不是觉得贷款很好玩?下集接着说。

写于飞驰的高铁和断断续续的4G信号中

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这篇贷款系列老南前前后后写了快一个多月了,今天决定要关门了。先总结下前面写的:

1、货币超发不改,贷款的越来越有钱,存钱的越来越穷。

不懂贷款?你就不会理财!(一)

2、了解各类贷款产品,让自己借到最多,时间最快,利率最低。

不懂贷款?你就不会理财!(二)

3、贷款,需要时刻准备着,让你的各项信用指标处于最优。

不懂贷款?你就不会理财!(三)

4、学会通过还款计划表,测算贷款产品的真实利率。

不懂贷款?你就不会理财!(四)

5、了解不同“还款方式”的区别,选择最适合自己的。

不懂贷款,你就不懂理财(五)

今天说说家庭贷款组合规划,照例先举个例子。

网络上各种理财文章,理论派为主,如往往会提到“要留3到6个月的家庭支出,作为备用金”。这句话对吗?也对也不对。

一方面,家庭账户上,的确需要备用金,万一遇到突如其来的大额支出,需要有个冗余。

但另一方面,对于中高净值人士,月支出2、3万的大有人在,3到6个月的家庭支出,就是10到20万的资金沉淀,如果收入更高,这个余额也就更大。

即使放到余额宝之类,年化收益也就3%到4%之间。可是想想看,也许N年都没遇到过突如其来的大额支出,这笔钱也就静静的躺着。

如果你看了老南之前的文章,只要自己信用记录良好,很容易在银行获得30万到50万的信用贷款额度,而且是随借随还,按日计息的。而且如果能在两三家银行获得这样的额度,也就是你手里能有100万的贷款额度。

有了这笔贷款额度,完全可以把上述的家庭备用金额度降低,投入流动性较低但收益更高的项目,并分期投入,做好到期的流动性管理。你的实际收益也会大幅度增长。

是不是有点开窍了?这仅仅是家庭贷款组合的一个小技巧。

在家庭贷款组合上,首先是有几张常用的大额信用卡,如果你爱折腾,把信用卡积分和航班、星级酒店玩转,会是非常愉快的一件事,能让你很少的钱享受头等舱和洲际酒店。

其次,买房的时候,即使土豪,只要还款没有压力,全力放开信贷额度,优先使用公积金,再使用商业按揭贷款。永远记住,住房按揭贷款,是你这辈子可以借到最便宜,时间最长的贷款,在疯狂印钞的天朝,这钱简直是白送给你用的。

然后只要信用记录优秀,工作单位足够牛,为自己备上几家银行的信用贷款额度,记得选择额度最高、利率最低、还款期限最长的,以备万一。

这里特别提下,高度重视自己的信用记录:

1、如央行征信报告,信用卡千万别逾期,房贷切记按时还,房贷逾期的后果比信用卡更严重。老南遇到客人因为房产纠纷,被朋友忽悠故意欠房贷的,这会想死的心都有。

2、银行流水记录完美,这个大家都懂的,收入尽量少用现金(税的事另说),不然你收入再高,银行卡流水低,拿不到高额度。

3、别做黑户,也别做白户。所谓黑户就是信用记录屎一样,白户则是完全没信用记录。这类客户往往额度上不去,你可以简单的理解为,新基金经理因为没历史业绩,所以首只基金往往没人买。

4、房、车这些不动产该有还是要有,能增加你的信用。出国腐败,能刷卡就刷卡,高档生活都在美化你的记录。当然,水电气、物业费这些各城市有可能上信用记录的,老老实实按时缴纳。

看完这个系列,永远记住某老南说的这句废话:可以没有现金,但不能没有贷款额度,贷款,时刻准备着!

 

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3月15日,我将在知乎举办第一次Live,欢迎大家参加

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我是南小鹏, CFP 国际金融理财师持证人,江苏省理财师协会秘书长,石榴理财师创始人,金融从业十三年,略懂理财。我在海通证券工作十年,南京国资集团互金平台紫金所创始人。目前创业一年,不销售任何产品,仅为中产及高净值家庭,提供理财咨询。

知乎上以及现实生活中,我被问到最多的问题,诸如「我有 200 万怎么理财?」,「有没有什么好产品推荐?」,「有没有绝对安全还收益高的产品?」。可是,这就是理财吗?大家真的懂到底什么是理财吗?理财只是买个金融产品而已吗?我会通过本次 Live 告诉大家, 99% 的人对理财的认识是错误的,甚至是被产品销售误导的,并教大家如何 DIY 自家的理财方案,防范风险和忽悠,让自己的家庭资产稳健增值。

本次 Live 主要包括以下内容:

  • 为何大量中产家庭倒在「激情理财」?
  • 到底什么是理财?
  • 如何构建家庭理财规划并付诸实施?
  • 如何快速分辨理财师水平及有效沟通?
  • 如何简单快速判断金融产品真实风险?
  • 如何通过互联网寻找到干净的理财信息?

本Live适合以下人群:

  • 阅读大量理财文章,但依然困惑
  • 有点小钱,却理财理的伤痕累累
  • 工作繁忙希望快速搭建理财知识架构

本Live不适合以下人群:

  • 希望靠理财发财
  • 希望资产快速翻翻
  • 希望学到一招即可点石成金

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