今天来个长篇，说说贷款这事，通俗的说，就是如何优雅的借钱生钱。
因为中国的传统文化，绝大多数老百姓，骨子里对于借钱是排斥的，毕竟从小到大，被太多杨白劳这样的故事洗脑。的确农耕文化下，借钱往往被理解为和高利贷打交道，被简单理解为家庭理财的包袱，不少家庭的房贷，都喜欢提前还款。在老南这里咨询的不少客人，都是全款买房，没用任何房贷，非常可惜。
可是换个角度，我们发现真正的富人，都在娴熟的使用贷款，将自己的财富和人身加杠杆。
但也有玩大了，把自己搞歇菜的
所以，这篇会和大家说说，为什么贷款是家庭理财的重要一环，如何为自己的贷款作好准备，以及如何高效、正确的运用贷款。
先说几个真实的故事，因为老南是证券出身，早期对贷款并不熟悉，但这几个真实的故事，让我明白了贷款的意义。
故事一，差不多十几年前，应该是06年。老南有几位银行的客人，当时信贷非常宽松，银行员工可以低息从行里贷款，年化1%到2%的利率。几乎每个人都贷了上百万，在老南这买基金（当时券商基金认购费比银行便宜很多），而且06年“煤飞色舞”后，市场刚回暖。
到了07年8、9月份，监管开始严查信贷资金违规进入股市（是不是和15年查配资几乎一样？），客人们纷纷几乎在最高点，把基金赎回还贷款，每个人都赚了两三倍。当然一方面老南基金选的不错，另一方面，低利率的杠杆，和精准的进出时机（都是央行指示），也非常关键。
故事二，老南后来跑机构业务，到各地zf财政谈发债业务，曾遇到一位非常专业的地方财政局局长。他说：以前，我们一年财政收入100亿，只能做100亿的事，但通过发债，我只要能还50亿的利息，我可以做上千亿的事。而且，他对于借贷的规模、期限长短、借贷节奏、利率水平、现金流测算，都有自己的一套。
故事三，是老南去年年底接的一个咨询。当事人大学生创业，毕业后在一个三线城市，踏踏实实干了5年，一年收入也大几十万。结果去年年初，想扩大经营，没测算好，现金流突然断裂。这个咨询老南没收费，当个公益做了，结果很遗憾，没帮上忙。
原因在于，当事人从来没考虑过未来有可能会借款，也就大几十万的缺口，一年左右就可以缓过来，而且也可以承受20%以上的利率，但老南帮他找了当地的银行、小贷、互联网金融，全部被拒。虽然他信用记录没问题，但太多小细节有问题，不符合贷款的进件标准。而他如果当初稍微注意下这些细节，而且几乎没有附加成本，完全会是不一样的结局，很遗憾。
这三个故事，看起来也许和你很遥远，但实际上，第一个案例是如何套来低利率的贷款钱生钱，第二个案例是如何有效的管理贷款杠杆，第三个是如何让自己具备获得贷款的条件。
回过头看看你周边，为什么说过去十年，只要在大城市买房，尤其是贷款买房，就是最好的理财？就是通过低利率的房贷杠杆，赚到了货币超发贬值和房价上涨的双重红利。只要从长期看通货膨胀不止，穷人越存钱越穷，富人越贷款越富，就是这个道理。
———————————————–
那目前，到底有哪些贷款类别？哪些贷款渠道？（因石榴理财师主要针对中产家庭，所以本系列不会涉及对公信贷业务，虽然这里面故事也很多）
目前，大家对于各种投资，都有产品的概念，但对于贷款，往往认为就是借钱而已，而没有用产品的角度去看贷款。
实际上，各金融机构的每一款贷款产品，都有专业的设计，从进件要求（什么样的人能借钱）、授信审批（能不能借，能借多少）、借款期限（几个月还是几年）、借款利率（标准、上浮、折扣）、还款方式等等，都有非常细致的要求。
当你从产品角度去看贷款，而非借钱角度，会有不一样的视角。
贷款种类：房屋按揭（公积金、商业贷款）、抵押贷款（房押、车押、股权质押、保单质押）、信用贷款（信用卡、公务员贷等）。
贷款利率：房贷尤其是公积金贷款利率最低（公积金3.25%），抵押类的其次，信用类的最高。对于信用级别高的优质客人会有利率优惠（如公务员信用贷款产品相对其他信用贷款利率较低）。
贷款期限：房贷时间最长，最长可达30年；其他的大部分3年以内；股票的如融资融券，规定6个月。
贷款发放：既有社会福利性质的（公积金），也有金融机构提供的（银行、券商），也有社会机构（小贷公司、互联网金融）。
付息方式：有等额本息、等额本金、先息后本、利随本清、气球贷。
贷款额度：房贷和抵押类的最高，几十万上百万都很容易，而信用贷款往往很低。毕竟没抵押，逾期后处理手段有限。
所有贷款产品设计的核心，是“收益覆盖风险”，即吸收更多的优质借款人，提高劣质借款人的违约成本，贷款利息收入>资金成本+机构运营成本+坏账损失总额。
对于石榴粉们，理解到这个境界，就可以了。因为我们的目标很简单：合理利用规则，获得利率最低的借款。只有了解贷款，才能有可能让我们的借款成本最低。
所以，这时候我们就要派生出另一个话题，借钱做什么？只有三种可能：
穷！
急！
加杠杆！
穷：年轻人结婚，买房钱不够，可以按揭贷款。
急：手上的钱都投资了，突然要用一笔大钱，临时周转下。
加杠杆：有100万的现金，既可以直接买一套100万的房子，也可以贷款买一套200万的房子，还可以贷款卖两套150的房子。2014年在上海，哪个选择最好呢？
所以，自打你工作开始，其实就有必要对各种贷款种类门清，让自己的信用记录漂亮，让自己的资产清晰，让自己的工资流水靓丽，有一个可以信用加分的单位（公务员、大型企事业单位、金融企业等），等等。
充分利用规则，让自己缺多少钱就能借到多少，让自己可以在最短的时间借到钱，让自己利率市场最低。
老南有个朋友，老银行了，也在石榴理财师平台上接受咨询，他就是这方面专家。多年前，瞄准一次机会，利用信用卡+按揭贷款的组合，几乎0首付，买了两个连家店（一楼带住宅的门面商铺）。因为是住宅所以享受商品房的利率，但实际是门面商铺，每月的租金收益轻松覆盖信用卡+贷款利息，还有多下来的。
也就是几乎没花钱，拿下两套房，把贷款杠杆和现金流管理做到极致，靠这样的高现金流商铺来养老才靠谱。
所以，是不是有点感觉了？下集继续，慢慢聊。想用好贷款，不仅要做个好人，更要做个聪明人。
———————————————–
今天聊聊贷款的“进件标准”，继续从说故事开始。
第一个故事，是老南在第一篇里，说的那个大学生创业的案例，不少人留言，为啥他贷不了款，年收入五六十万啊，手上也有流水很好的业务啊。
当时老南帮他找了当地银行和互联网金融的朋友，对接后，发现这哥们真是实在人。创业五年，赚了不少，没买房，也没买车（只有一辆卡车运货），导致没任何抵押物可以向银行贷款，最便宜的银行贷款无法使用。
而且这孩子还病急乱求医，找了个不靠谱的渠道，几张信用卡套现套了点钱，直接被银行查到，要求销卡或降额。
更没想到的是，他作为个体老板干了五年，居然公司成立还不满一年，公司流水仅能提供不满一年的。而很多个人经营贷的必要条件，是公司成立满一年。连要求低、利率高的互联网金融贷款机构，都直接拒绝了他。
所以，即使他的信用记录没有任何问题，手上的生意流水都很好，过去几年个人收入都大几十万，因为几个不经意的细节，四五十万的救命贷款，彻底搞不定（别和我说作假包装，这是另外一回事）。
另一个案例，是昨天刚发生的。老南一年费客人，突然，真的是突然，要买房。事前完全没有任何计划，就是突然看到喜欢的房子了。老南赶紧帮他看了下，属于居住改善+学区，价格和区位、房型都还可以，那就买呗。
那第一件事，就是帮他设计贷款计划，如首套房要不要提前换贷？新房如何贷款最优？当然，公积金贷款也是老南最先想到的，结果却让老南很崩溃。
这个客人首套房用的商业贷款，并申请了公积金余额还款，一直没用过公积金贷款。在今年1、2月份，夫妻两人刚分别把自己公积金账户上的余额提取出来，还首套房商业贷款。
结果这个省会城市，这个公积金最高可以贷70万的城市，去年6月刚出了这么一条牛逼的规定：
贷款资金与缴存余额的挂钩倍数，由30倍调整为20倍。“也就是说，账户的余额，乘以20倍，就是你可以贷款的额度”，此次还同时取消“缴存余额在1万元以下的借款申请人，不受余额挂钩倍数限制，均可贷30万元”的政策。
也就是说，这客人夫妻两，交了十几年的公积金，因为账上刚好没余额，公积金贷不了款，这尼玛天雷滚滚啊~~~~~~煮熟的70万公积金贷款飞了，成了70万商业贷款，还因为二套房要上浮。
两个案例说完，大家明白问题在哪里了不？用一句话总结，就是“贷款，时刻准备着，要用的时候就晚了”！
绝大多数人，在不需要贷款时，几乎从来不关注贷款常识，无论是有哪些贷款产品，还是如何才能贷款。往往是突然急用钱了，才匆忙关注。但往往越是大额、急迫的贷款需求，越是有太多的细节需要提前准备。准备越充分，就越能找到便宜的贷款。而上面这两个案例，运气不好，就这么华丽的错过，后者是多花了钱，前者是破产的悲剧。
所以，仅仅让自己的信用记录良好是不够的，还要有更多的可抵押硬通货，更漂亮、更长期的收入流水，更有效强大的证明。
毕竟，货币通胀是常态，低利率的贷款，在高通胀下，从长期看，几乎就是白借给你的。十年前贷款30万买房，也许当时压力不小，可到今天，还款压力还算个事嘛？
———————————————–
今天来说下贷款中最有意思的部分——谜一样的贷款利率。
很多人看到这句话很不理解，贷款利率不是明摆着的嘛，怎么会谜一样？实际上老南早就想写篇关于“收益率/利息”计算的文章，因为这个看似很简单的东西，实际上还比较复杂。
ok，我们来做个简单的测试：
这是某银行的贷款申请，月利率是0.38%，那年利率是0.38%*12=4.56%？真好有个月供8713元的数据，我们用EXCEL的IRR（内部报酬率）算一下：
实际利率是——8.31%！！！
是不是觉得很奇怪？的确只付出了4556的利息，那按照10万借款本金算，为何贷款利率不是4.56%，而是8.31%？答案在于，你每个月都在还本金了，而利息是按照你的总借款金额算的， 发现问题了吧。
这是另一家银行的，我们看看
日利率是0.016%，年利率呢，按日计息的话，0.016%*365=5.84%，聪明的你，估计下借10年要还多少利息？是30万*5.84%*10=17.52万？
好在这个APP里有还款计划表，我们看看，是不是这样：
每月都还款3294.57元（最后一期3295.57），一共还120期，即10年，则累计利息支出了98643.97，实际的IRR利率为多少呢？
答案是5.89%！绝对良心贷款产品！
所以，看到任何贷款产品，真的不是简单看个利率多少就OK了，而是要结合还款方式，最好是拿到还款计划表来测算。因为即使同样的利率，不同的还本付息方式，会导致真实利率完全不一样，如先息后本、等额本息、等额本金、本息到期还款。
而实际上，绝大多数人在贷款的时候，压根没有琢磨这些。再看另一面，部分金融机构在算贷款利率时，大都报低实高，而在算理财收益时，往往会报高实低。如收益率，用算术平均，还是几何平均，是不一样的。
如某私募管理人，过去10年，9年是20%收益，最后一年亏损100%，用算术平均算，20%*9+0=180%，回报还不错？可事实上，最后一年亏损100%意味着你血本无归了。
所以，目前市场上不少期限比较长的，尤其是PE、VC基金，吹起来收益率非常高，因为资金有进有出，真实报酬率算下来，做的好的也就复合年化收益率也就10%到15%左右。
今天说这些，在于告诉大家，金融本身是复杂的，可以合法的用各种公式，把一个结果，用多种结果表达。所以，下重大财务决策前，一定要记得算清楚。
———————————————–
过去四天，老南跑了四个城市，欠了大家不少文章，但也有很多有意思的新故事，有机会慢慢和大家分享。今天我们继续把贷款的故事说完。
上一篇说了贷款利率的故事后，不少网友私信问了各种贷款产品，大部分信息发来，老南都无法判断，因为都是信贷话术类的几句话，很多关键问题没说清楚，所以，看贷款真实利率的方式，还是要看贷款机构提供的“还款计划表”。
今天，我们就从“还款方式”这个小细节，往下探索下，会很有意思。
“等额本息”、“等额本金”、“利随本清”、“先息后本”四种常见的还款方式，到底有什么区别？脑子里想想想，下面我们举个例子来测算下。
假设贷款利率5.55%，贷款周期12个月，贷款金额10万，我们先看下“实际利率”：
这时我们发现，“等额本息”、“等额本金”、“利随本清”的实际利率依然是5.55%，而“先息后本”（本篇采用砍头息计算），则实际利率明显高了点。毕竟先付出了利息，实际借贷的本金少了，利率自然高了点。
那前三者利率一致，实际支出的利息一样吗？
答案是并不是，是不是觉得开始有意思了？
“等额本息”、“等额本金”、“利随本清”，虽然利率一致，居然实际产生的利息居然不一样，“等额本金”实际利息最少，“等额本息”利息其次，“利随本金”和“先息后本”利息最多。那是不是以后借钱都应该选择利息最少的“等额本金”？
先想想我们为什么要借钱？真是因为穷？并不是。是因为你相信借钱购买的东西，未来会涨价！再土豪的主，也不会借钱去买未来肯定要跌的玩意。所以，我们再加上一个维度——“投资收益”。假设每个月还贷后，剩余的本金，投资于一个年化12%的产品（这个数字仅为了计算便捷考虑，当然一线城市房价是达到的），我们算下投资收益情况。
这张图才是每个借钱的人应该重视的，“利随本清”，因为本金占用时间最长，所以投资收益最高，而“先息后本”其次，看上去利息最少的“等额本金”反而是投资收益最少的。
这幅图大家看了，就应该明白，老南一直建议大家，家庭条件允许的情况下，房贷尽量使用“等额本息”，而且不大建议提前还款，就是这个道理。
举个例子，老南有位年费客人，咨询老南买二套房的贷款选择：一是首套房提前还款，二套房利率基准利率，但要倒贴部分本金；二是首套房不提前还贷，二套房利率上浮10%。应该怎么选。
老南帮客人把几种还款方式下的各种现金流一一测算，发现客人只要保证，倒贴的资金，在未来20年，获得年化2.5%的投资收益，就可以打平利率提高部分和多贷款的部分。
实际上，过去十年的CPI按照你懂的公布的权威数据，是2.1%。也就是说，不提前还款，节省的本金，哪怕什么都不投资，光未来二十年的通胀，就会比提前还款划算。当把这些告诉客人，客人也非常确定的选择了不提前还款，哪怕利率提高10%。而且即使未来加息，老南也给客人留了充足的冲击空间。
是不是觉得贷款很好玩？下集接着说。
写于飞驰的高铁和断断续续的4G信号中
———————————————–
这篇贷款系列老南前前后后写了快一个多月了，今天决定要关门了。先总结下前面写的：
1、货币超发不改，贷款的越来越有钱，存钱的越来越穷。
2、了解各类贷款产品，让自己借到最多，时间最快，利率最低。
3、贷款，需要时刻准备着，让你的各项信用指标处于最优。
4、学会通过还款计划表，测算贷款产品的真实利率。
5、了解不同“还款方式”的区别，选择最适合自己的。
今天说说家庭贷款组合规划，照例先举个例子。
网络上各种理财文章，理论派为主，如往往会提到“要留3到6个月的家庭支出，作为备用金”。这句话对吗？也对也不对。
一方面，家庭账户上，的确需要备用金，万一遇到突如其来的大额支出，需要有个冗余。
但另一方面，对于中高净值人士，月支出2、3万的大有人在，3到6个月的家庭支出，就是10到20万的资金沉淀，如果收入更高，这个余额也就更大。
即使放到余额宝之类，年化收益也就3%到4%之间。可是想想看，也许N年都没遇到过突如其来的大额支出，这笔钱也就静静的躺着。
如果你看了老南之前的文章，只要自己信用记录良好，很容易在银行获得30万到50万的信用贷款额度，而且是随借随还，按日计息的。而且如果能在两三家银行获得这样的额度，也就是你手里能有100万的贷款额度。
有了这笔贷款额度，完全可以把上述的家庭备用金额度降低，投入流动性较低但收益更高的项目，并分期投入，做好到期的流动性管理。你的实际收益也会大幅度增长。
是不是有点开窍了？这仅仅是家庭贷款组合的一个小技巧。
在家庭贷款组合上，首先是有几张常用的大额信用卡，如果你爱折腾，把信用卡积分和航班、星级酒店玩转，会是非常愉快的一件事，能让你很少的钱享受头等舱和洲际酒店。
其次，买房的时候，即使土豪，只要还款没有压力，全力放开信贷额度，优先使用公积金，再使用商业按揭贷款。永远记住，住房按揭贷款，是你这辈子可以借到最便宜，时间最长的贷款，在疯狂印钞的天朝，这钱简直是白送给你用的。
然后只要信用记录优秀，工作单位足够牛，为自己备上几家银行的信用贷款额度，记得选择额度最高、利率最低、还款期限最长的，以备万一。
这里特别提下，高度重视自己的信用记录：
1、如央行征信报告，信用卡千万别逾期，房贷切记按时还，房贷逾期的后果比信用卡更严重。老南遇到客人因为房产纠纷，被朋友忽悠故意欠房贷的，这会想死的心都有。
2、银行流水记录完美，这个大家都懂的，收入尽量少用现金（税的事另说），不然你收入再高，银行卡流水低，拿不到高额度。
3、别做黑户，也别做白户。所谓黑户就是信用记录屎一样，白户则是完全没信用记录。这类客户往往额度上不去，你可以简单的理解为，新基金经理因为没历史业绩，所以首只基金往往没人买。
4、房、车这些不动产该有还是要有，能增加你的信用。出国腐败，能刷卡就刷卡，高档生活都在美化你的记录。当然，水电气、物业费这些各城市有可能上信用记录的，老老实实按时缴纳。
看完这个系列，永远记住某老南说的这句废话：可以没有现金，但不能没有贷款额度，贷款，时刻准备着！
第一时间看老南最新文章，请关注微信订阅号“石榴理财师订阅号”（shiliulicaishi）
3月15日，我将在知乎举办第一次Live，欢迎大家参加
我是南小鹏， CFP 国际金融理财师持证人，江苏省理财师协会秘书长，石榴理财师创始人，金融从业十三年，略懂理财。我在海通证券工作十年，南京国资集团互金平台紫金所创始人。目前创业一年，不销售任何产品，仅为中产及高净值家庭，提供理财咨询。
知乎上以及现实生活中，我被问到最多的问题，诸如「我有 200 万怎么理财？」，「有没有什么好产品推荐？」，「有没有绝对安全还收益高的产品？」。可是，这就是理财吗？大家真的懂到底什么是理财吗？理财只是买个金融产品而已吗？我会通过本次 Live 告诉大家， 99% 的人对理财的认识是错误的，甚至是被产品销售误导的，并教大家如何 DIY 自家的理财方案，防范风险和忽悠，让自己的家庭资产稳健增值。
本次 Live 主要包括以下内容：
- 为何大量中产家庭倒在「激情理财」？
- 到底什么是理财？
- 如何构建家庭理财规划并付诸实施？
- 如何快速分辨理财师水平及有效沟通？
- 如何简单快速判断金融产品真实风险？
- 如何通过互联网寻找到干净的理财信息？
本Live适合以下人群：
- 阅读大量理财文章，但依然困惑
- 有点小钱，却理财理的伤痕累累
- 工作繁忙希望快速搭建理财知识架构
本Live不适合以下人群：
- 希望靠理财发财
- 希望资产快速翻翻
- 希望学到一招即可点石成金
from:https://zhuanlan.zhihu.com/p/25682207
