交易流程及大概时间：

流程约束：
1）必须解押之后才能变更房本。（解押办理之后有1天的归档期）
2）变更房本之后才能网签。(变更房本有1天的归档期)
3）网签的前置条件：购房资质通过审核，房本解押，变更房本，房屋核验
4）面签的前置条件： 房屋评估报告，网签，
5）过户的前置条件：批贷，资金监管
6) 资金监管当天无法过户，需要等1-2个工作日。
7) 过户之后1到2个工作日能拿到首付款。

买卖流程：A卖B买

1)挂A房
2)寻找B
3)确定意向B，最好多个，可以更主动，有退路
4)A有成交意向
5)签A
6)签B

借钱明细：

爸爸，80000
毛爸，30000+50000（3月28）
彦君，25000

中介费分成：

给中介:84.9，其他给公司

登记10
拍照5
成交 60 40 30
维护10
其他

中介费构成：

服务费: 房屋成交价的2%
如果有抵押贷款则上浮10%  即2.2%
中融信担保公司的保障服务费：0.5% 即2.7%

购房费用
2015-3-25 卖掉 137.8
2015-3-28
买进 275.5
中介费 71630+600
契税：37804
[个税]：360000
网签价250
个税36.6 契税3.7贷款175首付100.5

如果网签价240 个税34.8 契税3.48贷款168首付107.5
如果网签价243 个税35.3 契税3.65贷款170首付105.5

合计：322.5034万
装修：约9万
总计：约332万

175
基准 5.9 10379
9折 5.31 9728
8.8折 5.19 9598
组合贷
公积金120商贷55
8.8 5729+3016 8745
9 5729+3057 8786

购房补充条款
1.房子无财产纠风，需要看委托书
2.学区名额未被占用
3.如因非主观意愿导致的时间延期，则三方免责
4.物业交割保证金2万
5.首付款额度需要调整一下，个税算在首付里。首付315-170=145，需要调整一下
6.如果有其他税，则有卖家承担。

 经验总结：

失误1、没有及早将A登记，浪费很多时间，而且在谈B的时候，有顾虑，不敢签。很被动
失误2、挂A房，没有在A处的链家登记，而是找了一个C处（最初的意向房源，龙翔路小区）链家进行的登记
失误3、没有找到一个合适的房产中介，导致价格和周期以及后续的服务都跟不上。应该直接找负责盘的店长。掌握更多的资源和客户
失误4、安宁里南区的3居，房子很不错，但在谈判的时候没有争取更多的主动。反而放弃了可能成交的机会。
失误5、卖房的时候，在知道对方要买的情况下，没有坚守住价格，直接让了1万，导致后面比较被动。幸好老婆比较坚决。
失误6、没有将家具、电器设备作为谈判的筹码，直接让给了客户。

成功1、在掌上链家找价格区间在250-350万的房源并关注，动态
成功2、在考虑学区的同时，看那片的房子质量更好，房源更多。（找到安宁里南区和怡美家园）
成功3、找着急卖房的，价格谈判空间大。
成功4、找到一个很牛的房产中介，能够帮助谈下价格，并争取到合适的时间，以防违约。“好中介两头都能维护的很好”
成功5、谈判价格的时候，先定好自己的心理预期价，（可以更低，低到你自己都不相信能成交）。如果达到这个价，可以毫不犹豫的做出决定签合同，及时没有达到这个价，也最好在这个基础上进行谈判。
成功6、属于小策略，先搞好关系，再谈价格，容易达成成交。其中朵朵也帮了很大的忙。
成功7、谈判时，可以以1000为单位谈。让对方知道让的空间不大。老婆是以2000为单位谈的，既表示诚意出售，也不会损失太多，最终成功

资金监管：

资金监管刷卡80元手续费，这个费用必须产生的，如果您的钱不在一张卡里，建议您做监管前全部转到一张卡里，否则会产生更多的80元，因为这种收费是每笔80元。 广大银行也收！

附表：银行卡刷卡手续费标准

购房工具篇：

掌上链家：查看房源信息、了解价格趋势、各小区历史成交记录。

融360贷款：掌握贷款银行最新政策，了解各银行的最新折扣和贷款条件

其他参考软件：安居客、搜狐购房助手等

参考
二手房交易中介费怎么算？详解房屋中介费收费标准 http://esf.fang.com/zt/201404/esfzjf.html
买房买车刷卡手续费封顶80元http://app.why.com.cn/epaper/qnb/html/2013-01/22/content_121446.htm