Category Archives: Life

一个亲身经历1040阳光工程人的曝光内幕,真相解密!

广西南宁北部湾,这个地方全部的经济都靠搞传销,可能普通人毫不知晓,但本人曾经亲身体验。

我叫马哈,别人都叫我“哈哥”,听上去有些怪吧。这不是真名,而是我的行业名,也许您会怀疑我是做鸡或者是做鸭的,只有他们才不会用真名 字,但都不是。中国存在一个特殊的行业,从业者大部分都在使用“行业名”,这就是南宁的“纯资本投资”行业。马哈就是我在南宁搞“纯资本投资”时用的名字。

如果您在网上搜索一下“纯资本投资”,再综合一下自己的阅历,您肯定会说“这不就是传销吗?”没错,这就是不折不扣的传销!

传销已经被国家明令禁止多年,2008年还被人拉去搞传销的人无疑是愚蠢而且荒唐的。但您不觉得奇怪吗?传销为何屡禁不止?为何还有那 么多人参与?而且参与者的受教育程度还在明显提高,硕士,海归不乏其中。如果您只是坐在电脑前死不挪窝,您肯定不会上当,如果您去了南宁,您上当的机会将 有60%,如果您能在南宁呆到一周,那么您上当的几乎将提高的90%。南宁那边到底发生了什么?到底有什么不为人知的黑洞呢?

一个亲身经历1040阳光工程人的曝光内幕,真相解密!

在谈南宁之前先说说我自己吧,大学毕业后我就留在了广东。在东莞近十年的打拼之后,我拥有了两家电镀厂,规模不大,形势好的年份每年有 七八十万的纯收益。我并不是一个老老实实的实业者,炒房好赚的时候我开始炒房,股票好赚的时候我进了股市,因为我不贪,紧抱着“见好就收”的原则,因此, 我在楼市和股市上也有了不错的收获。2008年初的时候,我积累了很客观的财富。
但对于一个小企业主来说,2008年并不是一个好年景。上半年的时候营业额就开始下滑,有时候连着3个月没有任何订单,7月份两个工厂 相继停产。因为厂里的工人大半都是老家带来的亲戚,我也不好一下子遣散他们彻底关门。就这样耗到10月份,实在撑不下去了,见他们也没找到新的工作,于是 就打法了他们一笔遣散费歇业了。然后我就象很多东莞的小老板一样,一部分舍不得丢或者丢不下的死撑着,另一部分是提前关门保存了实力整天晃荡着“找项 目”,很庆幸我是后者。

2008年11月9日,无业的我大早就爬起来,开着车去茶楼。就在刚停好车的时候,看到手机上有一个未接来电,一开始还以为又是那种打 一下就挂掉骗你回拨的骗子电话,因此就没搭理。没想到那个电话又响了,接吧。居然是我堂哥。也就是这个电话之后,我的人彻底变了,我在以后4个月里把40 年的谎话全说了,开始了一半是人一半是鬼的生活。

下面我就披露一下南宁“纯资本投资”操作的全过程,一是为了自省,二是希望能看到本帖子的朋友免蹈覆辙。三是恳请有关部门能冲破阻力,铲除这个毒瘤。

一、“铺垫”和“邀约”

也许某一天你会接到这样的电话:“是我,我是xx啊,这是我南宁的号码,对,我在南宁。刚过来,你生意怎么样?”语气肯定是自然而且略 带欢快的,当对方了解到你近来的生意不太如意时大都会这样说“是啊,经济不景气,生意不好做啊。”安慰两句之后对方往往会说手边有点事情要处理,回头再 聊,让你有空给他电话等等。千万不要小看这通电话,这叫“铺垫”。这个电话之所以打给你是经过认真海选才决定的,甚至是和有经验的上线认真分析后经过若干 次演练才打给你的。

一个亲身经历1040阳光工程人的曝光内幕,真相解密!

这通电话有如下几个用意:

1,了解你近来生意上的状况,看你想不想拓展新的业务或者想不想改行、翻身。

2,告诉你我到了南宁,而且忙的不亦乐乎。

接到这个电话之后你肯定会有一肚子的疑惑,首先你特别想知道我到南宁到底在干什么?能不能帮衬一下自己的生意?第二你想知道我广东的生意怎么处理的?丢下了还是迁移了?

但这个“铺垫”电话过后就再没消息了,这叫“凉一凉”。你就被这么凉着,守着自己要死不活的生意,要不了几天你就会拨打了那个南宁的电 话。对方肯定很热情,说“就想给你打电话呢,广西这边搞北部湾大开发,要不几年就弄成第二个珠三角,机会不少。不忙的话建议也过来看看”。说的你心里热乎 乎的,对方肯定会强调你最好能抽出7天左右的时间,一个人过来,甚至还提醒你别开车但要带上驾照,说自己的车在这边,一切都方便。这就向你正式“邀约” 了!

一个亲身经历1040阳光工程人的曝光内幕,真相解密!

我来解释一下上面“邀约”的弦外之音:

1,7天左右的考察期说白了就是7天的洗脑期会洗的更彻底,来南宁住一晚就走了肯定没效果。

2, 一个人来!一下子来一群肯定会相互影响,不便于洗脑。就象买衣服一样,一个女的去商场试穿之后营业员连声夸“好看”,那女的弄不好就掏钱了,要是一群女的 上街就麻烦了,随便一个同伴说“穿上去显得腰好粗”,那女的肯定不会买。一个道理。

3,别开车。因为一个人开车累,大部分人都会拉个伴换着开,这就不是一 个人来了,道理同上。

上面的邀约是最普遍的一种形式,但绝对不拘泥与此。而且是五花八门,不同层次的从业者针对不同的对象有不同的邀约方法。随便举两个例 子,女儿骗老妈的邀约方法:“我调到南宁分公司了,交了个男朋友,请老妈来过过目”。原来的部下骗从前的老板:“我离开您的公司之后到南宁了,这里有笔业 务,我都谈的差不多了,这不正想着老东家呢,老板你抽空过来看看,希望很大。”方法最少有几十种,请注意,所有的“铺垫”和“邀约”都只有一个目的:“让 你一个人来南宁住上七八天”。

如果您接到这样的邀请要务必小心,假如很不幸,您登上了去南宁的飞机,而且买的是一周的往返票,那南宁会有一张充满诱惑的网在等待你,那是一张什么样的网呢?

一个亲身经历1040阳光工程人的曝光内幕,真相解密!

二.“再铺垫”、“圆谎”

别以为下了飞机后会有小车去接你,有经验的上线会告诉我“别接,我们是给他赚钱机会的,而不是求他的。”对你太热情会让你产生这样的怀疑“这么客气,是不是想算计我啊”。 因此你下飞机之后,我会在电话里说“忙啊,不能去接你了自己搭的士等等”其实我一点也不忙,就端坐在南宁租下的花园房里和我的上线商 量如何对你“再铺垫”呢。解释一下,在这里,上线叫“推荐人”,我的“推荐人”就是我的堂哥,我呢,也不叫堂哥的下线,而叫某某的“直接”。当然,凡事都 是因人而异,也有不少是去小车接的。在南宁用来干“纯资本投资”的小车有近千台,奔驰和宝马不在少数,我的那台“斯巴鲁”在同行只能算中级车。但有一段时 间很多小车都消失了,后面我会解释原因。 等你兴致勃勃到了我租住的小区之后,阴谋才真正展开。

第一步,我会在小区的大门口接你,而且是装作刚放下手边的事情特意赶回来的样子。租住的小区叫“锦绣江南”,就在南宁市白沙大道边上,3房两厅,每月的租金3500元,按季度交租。因为来南宁干“纯资本投资”的人太多了,租金一天一个价,晚了给4000都租不到,还有租别墅和复式房的,根据自己的经济情况。 见到你之后肯定是好一通热情的寒暄,然后我会领着你从大门往家走,让小区一流的绿化在你面前一一展现。你肯定会忍不住问“环境不错啊, 租的还是买的?”当你知道租金之后肯定会吃惊“靠,这儿的租金不比东莞低啊”。我会坦然地告诉你“广东过来的人太多了,房租炒高了”然后我会信手一指“看 看,都是广东车”。你顺着看过去,果然是一排一排的外地车。

如果你顶尖聪明,脑子里会有一个小小的问号“这些车干吗都在小区呆着,而不去公司呢?”但有这样疑问的人很少很少,您就这样一步一步走到了我的家里。 3500租下的房子的装修肯定是过得去的,而且经过了部分伪装。

伪装1:把行业里的书籍藏起来。因为“纯资本投资”采用了“连锁销售”的模式,因此每个从业者家里都堆满了“连锁销售”的非法刊物。

伪装2:藏好拖鞋。每个从业者家里的拖鞋都不少于10双(聚会用的)。一堆拖鞋摆在门口会让新来考察的朋友有不安全的感觉。

因此,你看到的家肯定是一个干干净净,7分象住家3分象公司的地方。

等你坐稳之后我会给你泡茶,然后拉家常。在闲聊的时候我会确认一下你的时间安排,这一点非常重要。往往会这样“能住几天?家里的事情都 安排妥当了吧”“来了就多住几天,不麻烦”。这样确认时间是怕你在以后的洗脑过程中因反感而借口有事情要脱身,因此要先落实好你的时间,让你后来想走又不 好意思开口。

下一步是带你参观南宁市容,少数人会很着急,吵着要先到我的工厂看看。这时候我会很自然地说“七八天呢,不着急,先放松放松”,顺便强化一下你在南宁的逗留时间是七八天哦。 为什么是七八天或者是五到七天?到底有什么安排在里面?后面会讲到。 发动汽车的时候我会提到某一款新车,再有意无意地表明一下自己要换车的打算。千万不要以为我是随口说的,其实这所有的接待和交谈都经过了精心设计,目的是吊足你的胃口,让你急于想了解,甚至有急于参与的愿望。

离开小区后,我会开着车由西向东走。从“白沙大道”上“葫芦鼎大桥”,再经过“竹溪大道”去“东盟十国会址”。 第一次到南宁的人此刻肯定会大吃一惊,因为南宁和想象中的样子实在是太不同了:整洁的街道、绿草如茵的隔离带、现代化的高楼林立。而且人口少,市区人口不足200万,节奏舒缓,刚从东莞某工业区冷不丁来到这里绝对是心旷神怡。

一个亲身经历1040阳光工程人的曝光内幕,真相解密!

在“东盟十国会址”附近我会停下来,告诉你东盟十国具体是哪十国(背了很久才记住的),东盟发展很快,要不几年就可以和欧盟抗衡了!会 址永久落户南宁,再加上北部湾开发的刺激,南宁的发展前景不可想象。听着我的讲述,看着眼前的景致,大部分人都会连连点头的。

其实我所做的一切按照行话就是“再铺垫”,为下一步的进展打基础。

更大的震撼还在后面,去过南宁的朋友都知道,“东盟十国会址”到“朗东客运站”一路上新楼盘铺天盖地,什么“翡翠园”啊“莱茵湖畔” 啊,一直延伸到肉眼几乎看不到的地方。这些楼盘是“再铺垫”时候必看的,目的就是震撼你,说真的,如此密集的新楼盘我在去南宁之前也没看过。大部分朋友看 到这么多楼盘之后都会瞪大眼睛发问“都卖给谁啊?南宁经济落后,人口又少”。有了这样的问题就妙了!“哈哥”我会紧跟着启发“南宁几乎没工业,但这里的银 行可是非常有钱,大把银子贷给开发商建楼。为什么?”“对呀,他们靠什么支撑?哪里来的钱?”就这么一步一步往资本上引,但要点到为止,万万不可嚷嚷出 来:“还不是靠我们纯资本投资行业!!!”。

行业里有一句话“要想成功就做哑巴,想失败就做喇叭”。意思是来了朋友“考察项目”的时候你尽可能少讲话,要用其他从业者的嘴巴来影响你的朋友,这样成功的机会更大,或者说洗脑的效果更好。

参观完市容后就是接风洗尘了,这时候朋友的心态肯定是这样的:兴奋、好奇、劲头十足,那就继续“铺垫”。当然,饭桌上的“铺垫”是略有不同的,是为了下来的“圆谎”做准备。别忘了,我是告诉朋友自己在南宁有公司有工厂总之是做实业的

在饭店里坐下后手机一阵响,来了三五个朋友(纯资本投资的从业人员),我赶紧向你介绍:“东莞的马老板,厚街的金老板,石龙的孙老板”,大家赶紧握手发烟,最后一起坐下来,边吃边聊。 这时候的情况很有意思,你是唯一被蒙在鼓里的,异常兴奋又懵懵懂懂。我比较了解你的性格和现状,充当了饭桌导演的角色。马老板,金老 板,孙老板大家也是刚认识不久,叫他们过来目的就是为了铺垫你,另外,大家都是东莞出来的,好谈,都是开工厂出身,共同语言也多。 这时候,你肯定是问题最多的一位:什么“各位都把工厂迁来了?”;“东盟那边订单多不多?”。在我们听来,这些问题都是正常而且可爱的。 渐渐的,几位老板会巧妙地点拨你一下两下: “传统生意不好做啊,大环境不好,我们都不再弄了”;
“南宁这边国家给了一个优惠的金融政策”再一指我“我们和小马一道,在搞投资” 就这样,吃着聊着,我的谎话也圆了,你的兴致也更高了。 商人都是逐利的,哪里好赚钱去哪里。在老本行里摸爬滚打多年,能不累吗?要是能依托着南宁的“优惠的金融政策”搞搞投资,轻松又赚钱,干吗不考虑呢?

以上我谈的都是小企业主面对上述铺垫时的正常思维,实实在在的辛酸,千真万确的感触啊。

一个亲身经历1040阳光工程人的曝光内幕,真相解密!

三,“开蛊”和“讲框架”

饭后会安排卡拉OK,一吃一唱,你的心情完全放松了。 这时候,打死你你也不会往传销上想,印象中的传销是这样的:什么没收身份证啊,几十个人关一间小屋住在地板上啦,不给饭吃啊。这些都主 流媒体对传销极尽丑化的结果,但现在传销早就旧貌换新颜了。要说中国也是邪乎啊,引进传销的时候是夸成一朵花,打击的时候有骂成一坨屎,骂和夸都是那同 一张嘴。

所有的铺垫结束之后也是我最紧张的时刻,因为马上就要切入正题了。 不管你怎么铺垫怎么忽悠,最终都要落到“交69800元认购款,然后拉三个人头”上来,如此典型的传销套路怎么介绍给朋友听?怎么能把黑的描红?怎么还能让那么多人醉心其中、不能自拔呢?按照行业程序,一步步来。 铺垫后的工作就是“开蛊”,大家都这么叫,这两个字具体怎么写我也不知道,估计是正式开始蛊惑的缩写吧。

“开蛊”的人一定要具备如下几个条件:不能太年轻,面善,能言。

“开蛊”的人往往会非常和气地招呼你坐下,泡完茶就开始拉家常:

“什么时候到的呀?”;“觉得南宁怎么样啊”。

聊上一阵子之后才进入正题“小马来的时间也不长,很多问题不能表达清楚”。

这话一出,我就可以装哑巴了。 “咱们从事的项目叫纯资本投资,是国家的一个试点工程,政府行为”“开蛊”的人这时候会打开电视,熟练地进入南宁图文信息频道,打开南 宁市简介,然后指着电视上的文字告诉你:“看,南宁是一个优化资本结构的试点城市,中央特批的。但南宁并不是一个经济发达地区啊,它的资本从哪里来?如何 优化?于是就有了我们这个行业” 开蛊的人这时候会示意我续茶,顺便查看一下你的反应。

“具体的操作明天找个朋友给你详细介绍一下,我这个人啊,对数字不在行,怕说不清楚呀”

在你正在点头的时候,“开蛊”的人又会啪的一下把电视切换到AV,给你放一段视频。 那是汶川地震后“纯资本投资”行业的一个捐款录像,整个捐款过程都在民政厅大院里举行, 广西卫视还做了现场采访,广西民政厅的厅长“陈利丹先生”还出席开幕式并讲话,并给行业代表颁发了证书。 视频的效果非常清晰,没有任何剪接(千真万确),等你看完这个视频时候,“开蛊”的人还会拿出一份报纸,那是一份在当地非常有影响力的《南国早报》,指着上面的一小片文章说“看看,行业的捐款事迹还上了报纸呢”。你伸头一看,真真切切啊。

一个亲身经历1040阳光工程人的曝光内幕,真相解密!

饭也吃了,酒也喝了,“铺垫”也搞的差不多了,也“开蛊”了,下面才是最关键的环节:“讲框架”!

“讲框架”也叫“开框架”、“讲正班”或者“拉正班”,这是一个极其重要的环节。这个环节就是要把始末缘由全盘端出,既然我来到南宁没 有搞实业而是在搞投资,还是在优惠的政策下搞“纯资本投资”,到底怎么弄?钱如何挣?投资额度是多少?回报率?回报周期?资金风险等等,全部要摊开在桌面 上讲啦。

负责“开框架”的人在行业里是倍受尊重的,这个人无论形象气质、言谈学识、心算技能甚至书法等等都务必一流。如果“框架”开的好,是男的,那基本上就不用买烟了,女的呢,基本上也不用买水果和化妆品了,而且每天都有人排队请你吃饭。 行业里能“讲框架”的不多,这里没有专业的培训讲师,负责讲框架的人大都是念书比较多,或者是数理逻辑方面比较强的人,讲框架是义务活,连讲带写要两个小时,但不收费,行话叫“奉献”。

挑选谁来“开框架”是非常讲究的,主要是根据朋友的性格和受教育程度来挑选。如果我带来的朋友是海归,那我就要找个海归给他讲,容易共 鸣嘛。如果我带来的朋友很有钱但念书不多,我就找一个没念过大学的同行给他讲。如果来的朋友只会讲闽南话甚者连普通话都听不懂,那我就找一个台湾人用闽南 方言讲给他听。总之,这个行业力不缺人才。

“讲框架”的最高境界就是能让人家一听就心花怒放立马“掏钱埋单”;次之是要把传销讲的不像传销但人家还犹犹豫豫的没有立刻掏钱;最失败的情况是一听就掀桌子指着鼻子骂娘;更糟糕的是听到一半就假装上厕所然后跳楼逃跑。啥反应都有,喜乐人生啊。

休息一晚之后我就带着朋友(老王,也是从东莞过来的)去听“框架”了,给老王讲框架的是一个女孩子(我提前一周提了好多水果预定的)。 听完框架后老王的反应先不说,这里我公布一下“框架”。有人说,这个框架是一个该死的天才想出来的,有经过好几代传销精英的修订,从而骗了不少贪心的傻 瓜。

一个亲身经历1040阳光工程人的曝光内幕,真相解密!

框架如下,请认真欣赏:

《一》.所从事何种行业的性质、由来。大家所从事的行业叫纯资本投资行业。是一项政府项目,也是一个试点项目。

1,国家给政策,当地政府提供平台,引进广西外的民间闲散资金进入广西进行再分配,对地方政府来说是一个“先引资后招商的引资工程”。对投资者个人来说是一个投资项目。目前尚在试点阶段,放在广西试运行。

2,投放地点为什么是广西?为什么只能在广西作为试点。

大背景:十一五规划纲要“以广西的开放合作带动整个西部大开发”

小背景:

a“北部湾经济区”的开发,2006年3月开始筹备,2008年2月21日“广西北部湾经济区发展规划”新闻发布会正式发布,“北部湾经济区”上升为国家战略高度,成为珠三角、长三角和滨海经济开发区后的国家发展第四极。

b广西的高度自治权利,且为了配合北部湾的开发,中央给了广西政府四个特权:内政、外交、土地管理、金融制度先行先试创新权

c南宁优化资本结构试点城市

3,意义:对当地政府(目前南宁最少有30万投资者):

a引进外来资金,促进当地基础建设。(每人带来5万资金存入当地银行参与流通计算)(每30万人x5万=150亿,北部湾经济区的建设1.2万亿,2007年通过传统的招商引资百企入桂才解决了19亿元,而民间沉淀的资金就有35万亿!)

b通过投资者的消费带动当地经济发展。(30万人x3000元/月=9亿/月)

c纯资本投资上交的税金使得地方政府最直接受益

《二》操作模式的由来和特点

a引进:纯资本运作的操作模式1998年引进,通过三年的初步实验和改良后,2001年7月由现在的政治局委员“lyd”和时任广西自 治区书记“lqb”在有广西组织22个部门开始布置,并试点在广西运行。2006年北部湾开发启动,为了加大融资力度,该模式在政府的领导下开始进入南 宁,并提高从业的门槛(原来可以买1股现在最少要买21股)。

b特点:

1,整个运作在中央以及地方政府的监督和调控下进行,wy的十六字方针:“允许存在、严格管理、低调宣传、限制发展”

2,仅在广西作为试点运行,通过负面新闻报道和调整从业门槛来调控从业人员的数量和质量(十六字方针的体现)

3在具体操作上借鉴了“股票”、“社保”、“商业保险”“直销(原来叫传销)”的精华

一个亲身经历1040阳光工程人的曝光内幕,真相解密!

《三》从事本行业的条件

1,年满18岁,1张有效身份证。

2,一个推荐人。

3,5类人不可以从事:国家公务员、现役军人、在校老师和学生、逃犯、广西本地人

《四》 投资额度、投资回报率、周期

股权认购。一张身份证可认购1-21股,每股3300元+500元认购费,不接收21股以下的低起点,一次性投资。一张身份证21股封顶!

1)认购1股,投入500(资格)+3300=3800元,获利(基数)350万,所需时间6~7年

2)认购11股,投入500+11×3300=36800,-7600返还=29200实投,获利(基数)550万,所需时间3~5年

3)认购21股,投入500+21×3300=69800,-19000返还=50800实投,获利(基数)750万,所需时间1~2年

4)认购46股,投入500+46×3300=153300-49000返还-1000返还=103300实投,获利(基数)1.25千万,所需时间1年

一个亲身经历1040阳光工程人的曝光内幕,真相解密!

《五》 如何操作?

1 股权认购和股权销售。股权销售任务:每一位投资者有3个名额提供给自己的合伙人。合伙人的股份自下而上层层累加。

2发展成绩不同,对应的级别不同。晋升制度:五级三晋制,级别累计拥有股份其它条件晋升时间月收入。

1员工,1~2股,当月当日晋升,1~9.9千

2组长,3~9股,当月当日晋升,1~9.9千

3主任,10-44股,当月当日晋升,1~9.9千

4经理,45-539股,培养两名主任,次月1日晋升,1~9.9万

5老总,540股,培养三名直接经理,隔月1日晋升,10万~99万(下面发展25人就可以股份超过540晋升老总了)

4三大奖金(1直接提成,2间接提成,3销售补助)的分配:

3800元(100%)如下分解:

10%缴税(行业);3%老总效益分红(6-10万)每月23%运作成本;52%的直接、间接提成;12%同级间的销售补助直接、间接提成、销售补助分解:级别、直接提成,间接提成,同级间销售补助

老总)无10%(380元)1.5%(57元)1.0%(38元)0.5%(19元)

经理)42%(1596元).12%(4456元)3%(114元)2%(76元)

主任)30%(1140元).10%(380元)4%(152元)

组长)20%(760元).5%(190元)无

员工)15%(570元).无.无

5行业精华:成功出局(到老总份额后拿够4代钱就要出局,没有金字塔)然后由老总的下线(直接)再重复老总的过程,公交车一样有下有上,逐级推。

《六》 资金管理(行内人参与,身价管钱、钱管人、月月清资金不沉淀)

1.申购资金管理(3名经理负责)注:身价指还未拿的那部分钱。

50万身价(200股)的填写申购单,80万身价(300股)的负责审核,100万身价(400股)负责存到指定行业账户。

申购单3份:工商局、公安局、北海

申购现金不能超过30万元,30分钟内存到指定账户,否则3经理业绩归零,上面的老总负责赔付申购资金并自动获得3经理的股份。

2.行业资金管理(4名老总)

700万身价(380X)负责开卡(上限50万)作为指定的行业账户。

500万身价(57X)设定前3位密码

300万身价(38X)设定后3位密码

100万身价(19X)负责监督

你不可能为了芝麻丢掉西瓜,因此你不可能卷款逃跑。

3.工资发放(3名经理负责)

50万身价(200股)监督

80万身价(300股)监督

100万身价(400股)发工资

不定时不定点,每月15日前发放,具体时间地点提前半小时通知。

每次发放工资的现金不能超过30万元,30分钟发放完毕,否则3经理业绩归零,上面的老总负责赔付工资并自动获得3经理的股份。

先员工后组长,自下而上发放。(高起点后,从业人员的工资直接由两名老总发放)

《七》行业特点以及推荐人的责任

1,四大特色

a零风险

b可转让,可继承;

c无压力,资格只上不下,不滑落

2,三大扶持:

a五到七天考察期间当地费用承担。

b晋升经理时推荐人给你1000元现金奖励

c晋升老总时推荐人给你10000元现金奖励

举例:你的推荐人申购21份,你也申购21份,依照奖金分配比例,你的推荐人可以在你那里获得6100元提成,但你的推荐人要支出11000给你,亏5000元。要强调:你的推荐人不赚你一分钱!是为了帮你才介绍这个行业给你的以上就是框架,看后有何感触?

四.“走跟进”

“开框架”前又是“铺垫”又是“开蛊”,因此新来的朋友在听框架的时候不仅没有任何戒备,甚至还有几分虔诚呢。我问过不少行内的朋友“当初听完框架后有啥感觉?”,大部分人回答都是“晕晕的,那么多钱不知道哪里来的?觉得不大现实”。这就是精英们实战总结出来的 框架,能听明白的都是些口号和虚话,无法考证或者断章取义,甚至还把中央领导拉进去,用于强化“这是一项政府工程,委托民间运作”。最关键的部分一带而 过,或者藏在数字里,让你看着头晕。

框架里有下面几点是不会主动和你探讨的:

1,“纯资本投资”行业没公司、没法人、没产品、没营业执照、没企业代码、没税号、没发票,什么都没有,连白条都没有。运作靠“自律”。

2,“纯资本投资”行业的核心就是拉人埋单。一个拉3个,3个拉9个,9个拉27个。拉来的人个个埋单,有买21股69800元的,也有买46股153300元的。

3,然后就是分钱,这是最最最隐蔽的。

首先“推荐人”不赚“直接”的钱是有条件的:直接必须干到老总级别(540分)。

干到老总级别谈何容易,必须直接或间接地拉来26个贪心鬼,这26人都要利利索索缴纳69800元。而且3变9,9变27的3条线均衡发展,一条腿走路也不行(见框架中升老总的附加条件)。

其次,10%缴税和23%运作成本。没公司没税号你怎么缴税?怎么报税?税率多少?交给谁?地税还是国税?

23%的运作成本更是荒唐,干一行的运作成本不外乎租房、交通、吃喝拉撒等,这些都是从业者个人承担,行业是不提供一分钱。

这33%哪里去了?答案是:上了老总才能操作这笔钱。

怎么操作:

1,缴保护费给有关部门。用罚款的形式,计入政府的非税计划外收入,开1万的罚单缴纳8万甚至更多的罚金,

2,老总私自分掉

3,钱到底是怎么赚到的?

简单的很,先来的人分后来人的钱。尽管是分配的百分比在逐级减小,但人越拉越多,分的就钱就越来越多。几何倍增的力量是非常吓人的,要想出局需要拉动的人大约两千三百多个,拉动的资金1.47亿。

“先来的人分后来人的钱”听起来好残酷,但从业者会指着框架给你解释“咱这一行就是具备某些社会保险的特性,后到世上的年轻人养老人,老人花年轻人的钱,只不过我们缩短了周期,提高了收益率罢了”。要不就拿出一张纸画给你看:社保要60岁,咱这个行业要一两年,时间缩短了。社保你每月缴纳500到老了可以每月领3000,六倍吧,咱们是投入69800,赚750万,投入和收益提高了。听上去有道理吧。

唉,人才啊。

说我的朋友老王吧,他的情况介绍完再聊“哈哥”我自己,有什么就曝什么,干了传销的人还要什么脸啊。

老王听完框架之后也是迷迷糊糊的,说“小马,这东西有点虚呀”。

我说,“没事,下午多走走多问问”。这叫“走跟进”,“走跟进”就是推荐人带着朋友去洗脑有经验的同行那里串门,“走跟进”有时候1天安排两班,有时候是4班,而且要撒开了走,

城东走走,城西走走。到后来朋友肯定会吓个半死“到处都是,这么多人在弄这个啊”,国人向来认同法不责众,看到的行内人越多,层次越高他反而越踏实。

我就这么走啊走啊,带着老王连走了5天,一共拜访了十多位同行。

每次从别人家里出来,我都要认真观察老王的动向,然后在去下一家之前悄悄用短信和“接跟进”的同行透露一下。例如:

“我朋友对国家政策有疑虑,请着重强调政策面”

“我朋友对资金的安全不放心”

“我朋友对叫来3个人没信心”

“我朋友放不下东莞那边的生意,说服他尽快割舍”

这一切“带工作”“走跟进”“接跟进”其实都是双簧,刚到南宁的朋友是不可能察觉的。渐渐地,老王有些动心了,我却有些心虚了。

因为老王的情况我太了解了,他之所以赶紧跑到南宁来,说白了还是对我的信任,大家是老乡(同一个镇的)。他在东莞大岭那边搞一个纸箱厂,作坊一样的企业而且亏了大半年了。

没几样值钱的设备,目前经济萧条,2手机器废铁都不如,卖了厂子凑齐钱都勉强。最大的问题是他有两个孩子,大的是自己生的,地中海贫血,老王一直带他这么大真是不易。另一个是领养的,念高中了,成绩滥的一塌糊涂。

最后老王说他准备干,凑十五六万买46份,周期短回本快,赚到钱了送小家伙出国念大学,大的药费也再不操心了。听到这话我忽然心里一颤,因为老王亏不起啊。

老王临走的时候复印了身份证给我,说回东莞处理完工厂的事情就打钱过来运作。送老王走的时候我忽然想说“要不老王你再考虑一下,回家和嫂子商量商量”,但我最终还是忍住了。

因为依照行业规矩,最后一班“跟进”都会给来考察的朋友打上一个“闭口针”。

什么叫闭口针呢?就是告诫新来的朋友回去后不要宣讲,因为这是一个试点工程,不宜公开,不仅是朋友间不能讲,老婆孩子都不要讲。另一个说法是“保护市 场”,不放心可以再来考察,但回去就是不能讲,一讲投资69800能赚750万狗都不会信,你以后想参与都没机会了,为啥?市场破坏了,怎么叫人呢?

老王就这么走了,我心里七上八下的,但我堂哥却是欣喜万分。

堂哥在南宁耗多半年了,钱没少花,人就叫来我一个,见我一来就有了起色他能不高兴吗?

现在开始说我自己,要不是我堂哥叫我肯定是不会过来的。南宁我一个熟人都没有,好端端跑来干吗?

因父亲兄弟多,堂哥是大伯父的儿子,大我十好几岁,难免有些代沟。他南下多年了,广东话讲得比广东人都流利,基本上都成广东人了,我普通话都带乡音,因此也很少往堂哥那个圈子里跑。

好几个月前就知道堂哥南宁东莞两地折腾,问他他也不说。心想“男不问财路,就不打听吧”,

但到了南宁之后才知道他在弄这个,真是气不打一处来。听完框架咱没说啥,一回去我就劈头一顿叫“这不传销吗?”堂兄眼一瞪“我传什么了,销什么了?你哥会是干传销的人吗?”

一下子真把我唬住了。

晚上堂哥带我去吃饭,路上说他的推荐人也会过来,还说我也认识。

那个饭店的名字叫“金大陆”,门前停了密密麻麻的外地车,广东的、湖南的、贵州的,那个气派。晚上7点钟,门口的服务员一见人来就说“早上好”,神经病吧。

堂哥老是笑,在我耳边说那是“早点上平台就好的意思”,人家在祝福我们早点“晋级老总”日子越过越好。靠!

我们在102号桌,我打眼一看,人叫一个多呀。大都是40上下的年纪,衣着都相当光鲜,有几位牛人的桌前还丢着中华。再看,还有七八十岁的,都鹤发童颜,不像一般人。

还有不少人过来和堂哥打招呼,都叫他“万哥”。觉得奇怪,堂哥叫马什么军,怎么成了“万哥”?没听说他改名字啊,再说都这岁数了还改什么名字呀。

这时候有人跳到台上,说“有请德高望重的宋师长致辞”。

被人称作“宋师长”的人上来了,很高大的很凶的相貌。“宋师长”说“欢迎来到南宁,欢迎加入我们的事业等等,最后是连声说早上好早上好早上好”,下面人是一片欢动,深更半夜的酒店里一千多人高喊“早上好”,场面甚是荒唐诡异。

不多久,一个人走过来叫我。一看吓我一跳,竟然是潮州的“谭大哥”。

“谭大哥”不仅是我的客户,也是我的老大哥,做楼宇通风工程的。前几年经堂哥介绍大家才认识。“谭大哥”和不少潮州人一样,讲话哇啦哇啦的大嗓门非常仗义,自打认识之后他的那些通风管路就转到我这里电镀了。不仅帮衬了我不少生意而且还经常介绍客户给我。

还没和“谭大哥”聊几句他就被人叫走了,这时候堂哥又说了“信不过你哥,还信不过老谭的眼光?这生意有的干!”听得我开始发晕了。

酒会最高潮的部分是“敬酒”,一群一群人过来挨桌敬酒,都在说“早上好”。

堂哥说今天的酒会叫“老总餐”,晋升老总之后都要摆酒、敬酒的。堂哥指着那些“老总”说“人家1个月都是几十万的赚啊”。我又一次发晕了。

饭后,我承认自己确实心动了。

但还是不放心,第一,那些人的身份都无从考证,可能名字也都是假的,这些人能信吗?

第二,想赚钱还是要不停拉人,分后来人的钱,要是人家都不认同拉不来人岂不是白折腾?

第三,要是政府突然一刀切,自己做了垫背的不就倒霉了。

堂哥没说话,“想发财就做哑巴”,但第二天他又领我见了一个人,一个赫赫有名的人。

那是在南宁的“碧江园”小区,小区门前照样一堆广东车。

这次见的人堂哥说非常有分量,是行业内的一个名人,她叫“王莉莉”!

我一听就笑“莉莉,不会又是假名字”。堂哥说是真名字,还和她爸爸一起喝过茶呢,她爸就“莉莉”呀这样叫。“王莉莉”2006年就参与运作了,是别的派系的大老总。顺便解释一下,大于等于540股就是老总, 1000股以上的就是大老总了。

王莉莉并不太“丽丽”。四十出头,瘦高,最少有一米六八,浓重的东北口音,讲话利落,还有些目露凶光,总之是那种一看就特干练从来不吃亏的模样。

房间的茶几下面堆满了汽车广告宣传单,都是E级奔驰、5系列宝马之类。

我问“莉莉姐要换车了?”

“是啊,我那台本田CRV都好几年了”

王莉莉和堂哥看来是比较熟悉,大家又是半个老乡(我妈妈是东北人)。因此就聊的非常随意实在。王莉莉说她来东莞市也很多年了,一直在瞎忙,2003年凑 了2百多万开了个酒楼,倒霉赶上了非典,亏光了,要债的成群,还好有她老公在,都压住了。她老公是东莞市武警总队的参谋长,后来调到广州司法局了,人称 “周处长”。

2006年的时候,王莉莉在她的推荐人“李波”的推荐下开始了“纯资本投资”,慢慢就翻了身。注意,“李波”可是南宁“纯资本投资”行业的教父啊,下面的帖子我会细说他的传奇,也会详细解释你就是累死也赚不到1千万的原因。

说实话,我对超级精英王莉莉并没有太好的印象,但奇怪的是从她那里出来之后我反而信心坚定了。

富贵险中求,干了!!

五.李波和五朵金花

参与这个行业之后听到最多的两个字就是“李波”,“纯资本投资”的南宁教父。

其实所有来这里的人都有一个梦想:希望有朝一日能成为“李波”,轻松赚得几千万,迅速成为人上人,还能和当地公安的头头脑脑称兄道弟。

“李波”也来自东莞,白白胖胖的一脸福相,也是2003年非典期间酒楼倒闭从此一蹶不振。

为了翻本他跑到广西取经,2006年初,“李波”把广西北海、来宾、贵港、桂林、梧州、博白等地的传销精髓移植到南宁,然后大肆包装说“北部湾经济区正 式立项,国家需要打造一个新南宁,因此中央把这个项目倾斜到了南宁,把南宁作为重点发展区域”。于是这个毒瘤就正式植入美丽的南宁。

别忘了,这个行业结算的时候是只认身份证不认活人的(一个身份证号码对应一个所谓的营业员编号),1张身份证最多认购21份69800元,一张身份证可以拉3个下线。于是李波就拿出3个身份证来布局,但他需要拉来5个人。

记住着3个身份证吧,依照他们宣传的1张身份证出局要2年(事实是不可能出局的),那么李波出局要6年,实际操作起来最少要10年(假定),1张身份证出局要拉来两千多人,带动的申购资金1.47亿。想出局可能吗?

1个人出局了赚1千万,南宁几十万人都出局了岂不是把几个省的工农业总产值都掏走了?这些人都出局了要拉来多少人?中国人口够用吗?

也就是说至少10年内或者说永远李波都要处在金字塔的顶端。

别忘了李波3张身份证拉来的5个人,那就是南宁著名的“5朵金花”。

分别是“王莉莉”“廖美莲”“香港玲姐”“台湾婆”“朱少卿”。她们也是每人操作3张甚至更多的身份证,于是最顶端的6个人手里就掌握了18张身份证或者说18个营业员编号。

这18位出局恐怕要100年,这100年的时间这6位顶端人物要做的只有两件事情:

1,打点好有关部门,多送钱(缴罚款),平平安安。

2,吸钱。南宁每一个从业者都在为他们服务,每一个出租屋只要有新人掏钱认购,他们都要远远地吸走大把的钱,就这么简单。

李波和五朵金花当初缴申购款了吗?肯定没有。他们原本就是布控的首脑,根本就没有上线,交给谁?就像从前一个起义领袖为了拉队伍,硬说自己是上帝的第二个儿子,但谁见过上帝给他喂奶了?

南宁能人不少,以上现状就没人发现吗?错了,了解真相的人太多了。

但人性的卑劣让一部分的从业者开始效仿,他们开始单干了!在南宁溜达久了,就会收到这样的消息:69800元买21股送10股;甚至10万元直接升老 总。于是群魔乱舞,各显其能,都说自己合法,都私下打点以确保平安,都把目标统统瞄准新来的朋友,他们要的就1样东西:钱。

没能力效仿的开始心一横,一边“为行业服务”一边拼命拉人,希望能早一天回本。

资金撑不住的最可怜,一旦有牢骚马上就会被行业孤立,说他“学习不到位”“心态需要扭转”。惨兮兮的一个人野鬼一样呆在南宁。

告?很多朋友都会奇怪,干嘛不去告他们呢?

哈哈哈。

告状?告谁去?告你的介绍人,你的推荐人很可能就是你亲爹啊,没法告。

很多朋友刚来考察行业的时候也质疑它的合法性,于是就拨打了当地的110。

要说也真神了,推荐人不但不惊慌还主动丢手机给你,说“你漫游呢,贵!”

110很快就打通了:

“您的人身收到威胁没有?有没有对您拘禁?哦,是不是传销已经超出了我们的职责范围,这个我们不负责鉴定,建议拨打消费者权益热线” 就这样,对方背书一样就把你打发了。后来查了资料:传销归工商局管,但印象中的工商局好像都在忙着打假和治理沿街摆卖,

对传销没有什么打击啊。

但到了南宁“国际民歌节”那阵子110的口气严厉了不少,让你给出具体的地址他们去抓人,你会提供地址吗?你会让警察来抓你的亲人吗?大部分人都不会,而是放下电话后苦苦地劝,但基本上没人听,说“见的多了”,那是“调控”,中央在调控。

要是你提供了地址也没用,警察也不见得会来,来了也没啥用,家里一点证据也没有,警察也是一愣一愣的走了,弄不好还怪你骚扰。

真的抓了人也没关系,不到24小时就放了,回来的人笑嘻嘻毫发无损,手里还多了一样东西:一本宣传传销害人的小册子。

所谓“调控”真是一个极其天才的创举:

广西也有不少媒体在曝光“纯资本投资”是变相传销,奉劝从业者迷途知返,小心血本无归。

从业者说那是“中央在调控”,调控的目的是为了行业的健康发展,让那些没有胆识的人望而却步,是对行业人的一个筛选。

广东很多银行都在门前拉了横幅,说投资69800博得1千万是变相传销,不要上当。

从业者说那是地方保护,阻挠中央的试点项目。

央视的法制频道多次曝光过公安机关的打击画面,很多“纯资本投资”的头目都被收监,穿着号衣面对镜头悲痛欲绝。

从业者还说是“中央在调控”,说新闻是假的,是宣传部在“中央监管小组”的领导下找演员演的。目的还是行业的健康发展,控制从业人数的增长速度。毕竟是试点项目吗,中央要摸着石头过河,人来的太多了难以管理。

如此一个天才的“调控”把所有真的都说成假的了,非法的地下勾当就成了小范围试点的国家项目了。

想想看,国家无论是经济改革试点,还是教育试点,医疗改革的试点,哪一个是委托民间在操作的?更何况是一帮用假名字、三天两头换电话号码的民间人士!!!

六 谎言和真相

交钱,办理申购之后你就是行业人了,下面的工作就是“走学习”。

所谓的申购就是填单子,填上你买了多少分,你的推荐人是谁就ok了,单子用复写纸套着复印出3分。

谎言:“3份是一份给公安局备案,一份给税务局缴税用,一份留在北海将来学习用”

真相:“是不是给公安一份以便将来警察结算回扣我不知道,如果是那样的话中国真没希望了。但给税务局缴税用肯定不可能,没有公司没税号你怎么报税?”

谎言:“晋升为老总后就到北海办公了,地方政府每天给你800块,不花完不行。政府会组织你调研,希望你出局后能把钱投到北海搞实业”

谎言:“北海的说法是晋升老总后就到南宁办公了,去读MBA。出局后政府送你去中央党校学习,毕业后就是厅级干部。”和南宁很呼应吧。

真相:“北海去南宁的老总我见过,就住在南宁的秀山花园,老是想拉我加入他们北海体系。根本没念什么MBA,每天就是打电话,贼头贼脑的。异地处理就是为了安全,怕同行抢钱,怕下线报复,怕当地派出所的警察敲诈,不住宾馆租房子的原因是实惠而且不用提供身份证”

再说“走学习”,刚来考察还没埋单那叫“走跟进”。

入行后的串门叫“走学习”,目的是加强行业认识,坚定发财信心,学习铺垫邀约等说谎技巧。“走学习”之前要给自己起个好名字,有人迷信还是请风水大师给起的呢。我因为人马虎,因此就化名“马哈”。这个名字一定要好记,这样你才能在行业里迅速出名。

于是行业里有了很多雷人的“行业名”:李云龙;嘎子;张三丰;司令;霍元甲;那一段时间《李小龙传奇》正在热播,行业里一下子就有了一群“李小龙”。

“走学习”的力量是强大的,有时候你好几天没出去走你真的会动摇,天天无所事事,呆急了就会冷不丁扇自个一嘴巴说“我他妈跑到南宁来是干啥呀。”难免会动摇。

这时候你的上线(推荐人)就会立刻看出来苗头不对,催你出去“走学习”。还说“李波2007年还在走学习呢”

于是你就走啊走啊,走着走着就真的被麻醉了,好像这是生活的一部分,似乎一生下来就应该这么“走学习”一样。有一些8月份来的前辈,经济条件不好,靠公交来“走学习”。钱没挣到,一个个耳朵眼都晒黑了还信心百倍。

下面是“走学习”时候学来的:

新朋友质疑“合法吗?”

解答“试点项目,还没正式立法,一立法就没这么多利润啦”

真相:“严重违法。前不久还抓了一批,刚见报”

新朋友质疑“合法吗?”

解答“没看见咱们捐款了吗?不合法民政局敢收?”

真相“这不说明问题,政府腐败是关键。比方,就算你就是个杀手,靠杀人赚了8万块,然后以个人名义捐给灾区它也照样收”

新朋友质疑“我能叫来3个人吗”

解答“你手机上存多少个电话号码?不会就存两个吧”

真相“到处都在喊打,叫3个?很多人半年了1个都没叫来”

新朋友质疑“我最近走了不少家,都是大老板,我能行吗?”

解答“咱们这一行没有学历和社会地位限制,情况越差反而做的越好”

真相“条件差死的更快,69800是内地一个人一辈子的积蓄。入了股很快就没生活费了”

新朋友质疑“我会不会垫背?”

解答“中央要用10年的时间把南宁打造成新加坡,这个项目才刚启动,生命力强大。最少可以做10年,10年您早发了”

真相“胡说八道,就像他刚从政治局开完会一样”

新朋友质疑“有风险吗?”

解答“零风险,不愿意做了可以要求你的推荐人帮你转让掉,拿钱回去就是了”

真相“随便就可以转让了他找你来干嘛?还不如直接找李嘉诚呢,李嘉诚人脉广。”

(南宁出现的凶杀案件就是从业人发觉上当,推荐人又找不到人来接手,于是反目动刀子)

新朋友质疑“我家里的生意放不下”

解答“你家里的生意两年能赚1千万吗?”

真相“南宁连1毛都挣不到,亏大钱还丢人”

新朋友质疑“我家里的生意还要再处理一下”

解答“尽快了断,要不你先买一股,等处理完了再过来补股份”

真相“湿了鞋就难脱身了”

新朋友质疑“上个月我来过一次,见过一个叫阿昌的,这次怎么不见人了,放弃了?”

解答“他发展可快啦,晋升老总去北海了”

真相“割肉出局了,如哈哥我”

新朋友质疑“广西百十万人都出局的话,中国人不够用啊?”

解答“出局后再来排队,生生不息逐个循环嘛,这就是个排队的行业,简单的很”

真相“让你干一辈子,够狠”

新朋友质疑“我人脉广的很,先叫谁?”

解答“这是一个感恩的行业,先叫你最亲近的人”

真相“爹妈,老婆孩子不设防,更好忽悠”

入行后就是个骗,绝对不讲真话:

有骗风水先生的,“我这里开了个公司,过来帮我看看摆设,有兴趣的话你也来参股啊”

还有骗和尚的,“我朋友病了,他是个寄名弟子,他自己的师傅过世了,需要您过来给他念念经”

还有更缺德骗病人的,说“广西的壮医水平高,过来考察一下,看能不能医您的毛病”

更有骗网友的,“见面吧,做个生活中的朋友,来南宁的费用我全包了”

有骗老情人的忽悠人家离婚的,“到这边发展,有了钱还怕没有幸福?你那个没出息的男人不要也罢”

乌烟瘴气啊,又道貌岸然。

七 失败已注定

写了这么多,还要转到“哈哥”我自己头上。

老王真的卖了厂,找了3张身份证过来了,他要买一个复合型的(缴13万,要叫够5个人)。

帮老王办申购的时候我真的不敢看,95588打电话查账,确认到账后就填单子。3分钟就完事了,连个白条都没有。

在回家路上,看着老王满心欢喜的样子,我忽然好感激,真的,我感激老王是这么信任我,如此虚幻不靠谱的事情他居然答应了。我发烟给老王,老王说“小马你 怎么了?一会儿都给我发6根烟了”。我机械地抽走了烟,忽然脑子里有了这样一个念头“老王,要是你亏了,我小马贴钱给你”

 

第一件事情是给老王包装包装,在这个行业不包装是不行的。包装的好,别人高看你一眼,愿意到你家“走工作”,你的人缘也就好了,来朋友考察才有地方领。

我就被堂哥包装的蛮好,本科变成了研究生,身价也给我调高了几倍都快千万了,害得我在家接工作的时候要装胖子。

怎么包装呢?先改名字,就说我小马如今叫“马哈”了,老王你也改改吧,没别的,就是为了以后资金安全。叫王什么?反复解释之后老王答应了,说自己“命里缺土,你看咋个改法?”

我心里想“要不就叫王志文?志里面有土”,但没敢说,怕老王说我挖苦他。

后来俩人合计了半天,一个新鲜名字破壳而出:王地龙。

但一周后才记起来,好像“地龙”就是蚯蚓。这名字改的,失败!

老王刚来,就和我一起住,为了工作的需要也为了迎合我的千万身价,我也装模作样往自己的茶几下面丢了几张奥迪Q7的宣传彩页。

然后我就在家里“接工作”,老王旁听,听我是如何撒谎的。

下一步是带老王出去走,让同行教老王如何打电话骗人过来考察。

转眼十几天过去了,在这期间我也没少往东莞打电话,说自己“在南宁弄了个镀锌厂,生意不错”“还说相关的项目不少,有兴趣就来一起干”,自己觉得谎编的 不错了,可那边的朋友都象商量好了似的,一接到电话就是“南宁啊,是不是和老谭在一起?他那是传销…….”我极力否认,但还是没进展。结果十几天下来,我 没叫来一个朋友,反而把自己弄的臭烘烘的。

我赶紧去找我堂哥,他那边也是毫无进展,说“都怪老谭,把市场都破坏了”,我那个着急啊,说“大家都在东莞工业区混,老谭你们把能骚扰的都骚扰了,都臭名昭著了,我还怎么操作啊”。

堂哥说“开始也不想叫自己人。。。。。。。。”支支吾吾的我就觉得不妙,不是说“要感恩吗?把机会留给最亲近的人吗?”

堂哥说“老谭把他姨妹叫来了,她老婆天天骂他没按好心”。再后来老谭的姨妹回潮州拉人,折腾得全村人看见她就躲,弄得老谭的媳妇都不敢回娘家了。

实在没办法,后来老谭硬撑着自己掏了5万块给了姨妹子,他自己还是不肯回来,她老婆又开始怀疑老谭广西有女人,过来闹了三四次,老谭头大的很。

下来的日子真是举步维艰,从前在东莞,一天到晚电话响不停,但现在电话安静的吓死人。

好几次我都怀疑是手机坏了,拿老王的手机打一下看,会响啊。

后来我背着老王和堂哥商量,说“不行就回东莞一趟,都说咱干传销,传销能来去自由吗?”堂哥说行,于是我第二天就开车回去了,老王由堂哥带着继续“走工作”,学骗人。

回到东莞后第一关是要骗自己的女朋友,她在东莞做报关员,对外面的事情不了解,我随便讲了一些工厂筹备啊,接手别人的旧设备投入少风险小之类的很快就忽悠过去了。

接下来就是出去四下走动,联络感情、物色人选。但奇怪的是好多从前不错的朋友都一下子冷淡了不少,就好像我是从非典疫区过来,我一提广西就仿佛一个非典患者在打喷嚏一样。

晃悠了好几天没任何进展,相反,我开始留恋东莞正常的生活了。

有一天又在街上溜达,忽然看到很多银行的门前都拉着横幅,上面清清楚楚写着“投资69800回报1014万元系传销诈骗,请市民不要轻信上当”。心想都这样了,生意还怎么做啊。

正在灰心的时候,女朋友的弟弟跑来了,说是听说我在南宁又开工了,想到我厂里帮帮忙。

我的女朋友也在一边说带他过去吧,那边至少社会风气好,少学坏。

正在犹豫,堂哥发信息过来,问我哪天回来?最好是在东莞多留几天,回南宁千万别开车来,千万。难道是出事了?

这几年精神文明建设,从笑贫不笑娼到嫖娼又笑娼,社会的文明程度有了长足的进步。

但国人依旧秉承了“好事不出门,坏事传千里”的古训,正是这个古训,让东莞的市场被破坏殆尽,一听到广西大家都侧目躲避。因此我也不再出去跑动了,每天都猫在家里,烧烧菜、打扫打扫房间、等待女朋友回家开门的声音。

等她进门的时候,我总会用奇怪的眼神看她,这么多年来,她总是最先回家,做好饭等我。我是一按门铃进家就吃,房门钥匙几乎没用过。这些天是我呆在家里,每天收拾出好几样菜等她,看着她笑着吃菜的样子,我的心觉得好踏实。

在南宁,我没有睡过一天好觉。每夜的发财梦让我处在“范进中举”的癫狂状态里,我多次梦见自己成功地说服了一位镶满金牙的大老板,大老板是个黑白通吃的 人物,手下弟兄八百。大老板手臂一挥,手下的弟兄抢着埋单申购。转眼间我晋级到了老总,一下子就有了操纵所谓税款和运作成本的权利,大堆的钞票把我挤到墙 角,我在墙角里哈哈大笑。

有时候我会在梦里惊醒,坐起身来环顾四周,分不清时空和黑白。我会下意识地把行业的书籍再藏好,毕竟我下面发展了老王,我已经不是一个受害者,而是同案犯了啊。

在东莞的几天里,我睡的很香很香,甚至大白天翻个身还能睡过去。

南宁的伟大事业仿佛从没有发生过一样,简直就像一场梦。

如果说这是因为爱情甜蜜的缘故,那太矫情,都同居4年多了,甜蜜的感觉早已被时间稀释一空。相守和忠诚倒成了一种生活的习惯或者是人生责任。

但南宁还是要去,你都说了在南宁办厂,老是赖在东莞岂不是自相矛盾?

赶飞机不方便,干脆就坐了大巴算了。

那是一天傍晚,还下着点小雨居然有些冷。我裹紧被子卧在铺上,车窗的玻璃上有不少水珠,迷迷蒙蒙的看过去,忽然发现东莞原本也是很漂亮的。

那一晚的心情真是一辈子也忘不掉,有房、有车、有积蓄、没债务,一大群一起奋斗的朋友,还有春节计划中的婚礼,多好的生活啊。干嘛一下子都扔了?还会回不来吗?我开始后怕了,开始真的厌恶南宁满嘴谎话的生活了。

我忽然想到了那些卷款潜逃的罪犯,最终还是有很多选择了自首,我想他绝对不是因为出逃在外挨打受冻的缘故,而是那份身不由己的孤独。如我。

早上6点,南宁江南客运站,我接到堂哥的信息,让我第一时间到他那里。

真的出事了?

一见面堂哥说“麻烦了,麻烦了,老谭被拘留了”

啊???

原来五朵金花的“王莉莉”下线的下线,在南宁耗了八个月,一个人也没拉来,弹尽粮绝。家里有病人要换肾,找王莉莉退钱,王莉莉不肯给,说啥时候转让了啥时候退,还要扣33%的税款和运作费,然后就换了手机号码躲在东莞不露头了。

害得那人象疯了似的,从派出所到工商局,后来又纠集了一群人去冲击市政府,刚好老谭下面的人也跟着去了,抓进去之后把老谭也供出来了。

“这活不能干了”我有气无力地靠在墙上,嘀嘀咕咕就是这一句,觉得整个人发轻象漂起来一样。老王怎么办?他可是冲着我这个老乡来的,还卖了工厂,他还有两个孩子。

堂哥也傻了,缩在沙发上抽烟,半天才憋出一句话“你吃饭了吗”

那一段时间整个南宁走了味,外地车都回去了,人也消失了不少,有钱的附近旅游陶冶情操。留下的天天缩在家里“斗地主”。李波和“五朵金花”在四下活动,骗子们都在观望,观望事态的发展,观望着李波和“五朵金花”的能量,那是一种爆炸前的宁静。

结果是又一次邪恶战胜了正义,最值得同情的人成了破坏行业运行的罪魁祸首:

李波和“五朵金花”们过去缴了点罚款了事,老谭他们被放出来了,冲击市政府的人们也被放出来了,外地车慢慢都回来了,一切都归于平静。

那个家属等钱换肾的倒霉蛋无可奈何地离开了南宁,留给后来人的说法是“晋级去北海了”。

真应验了那句特符合中国国情的古话:杀人放火,子孙满堂。

我和老王胆战心惊地在南宁活着,时不时收到上面群发的短信“少外出,收好行业书籍等等”,

原来一周一次的“老总餐”也暂时取消。

据我后来了解,这一轮“调控”和一月前的“南宁国际民歌节”及“东盟博览会”有关。

“东盟博览会”也可以说是一次国际性的产品交流会,展会的最后一天才对参展商之外的公众以及单位开放。“纯资本投资”行业的精英自然不肯放过这一次宣传机会,于是大批人涌入会场办证。每人50块钱工本费,登记一下姓名、暂住地址和工作单位就可以了。

很多行业人老早就去排队,交钱,扫描脸蛋,打证,精美的入场证还真的就办来了:

姓名:xxx

公司:纯资本投资有限公司

有效期:xxxx

办到证的欣喜万分,这张入场证一下子又成了行业合法化的有力证明。

可惜好景不长,警方根据行业人提供的暂住地址马上就采取了行动,当天晚上就抓了好几百,

这些人立马又供出一大堆上线,为了立功,还带着警察摸黑去抓人。

这场打击行动在我申购前才刚刚平息,但在我考察的时候却没有一个人告诉我这些。

老王见我天天这么大把花钱心疼的很,就把房东的炊具翻腾出来,买了些肉菜开始烧饭了。

看到老王在厨房里忙活的样子我真的好难过,我们已经好久没有讨论行业运作的事情了,相比他的状况和我差不多,试探着打电话回去,一提到南宁人家就摇头,十几万交上去一个人也没叫来。

吃饭的时候我告诉老王最近别打电话了,老王点点头,我也不清楚他明白我的意思没有,电话打多了会把自己搞臭,将来怎么做人?

2008年12月,我也算是行业里的“老员工”了,在成堆的骗子里居然有了几个知己,

但这些知己的名字是真是假我到现在都不清楚。

知己一。女孩子,一个命苦的四川女孩子,数年前在广东打工,被一个中年的香港货柜车司机抱养。两年前揣着积攒下来的八九万块钱回到老家,经人介绍认识一 位厨师,并为这个厨师生养一个女儿。但这个厨师并没有兑现结婚的承诺反而是消失的无影无踪。女孩子顶不住乡邻的闲言碎语终于有一天来到南宁,原本希望迅速 挣到一千万再衣锦还乡从此抬头做人,没想到和多数的从业者一样没叫来一个人又弄得众叛亲离。她准备推掉房子去广东打工了。

知己二。男,一个箱包批发商。也是怀着一夜暴富的念头来到南宁,因人脉广,通过半年的运作终于晋升到了老总。但他下面有一部分是他的亲戚和多年来一起做生意的朋友,绝大部分还处在亏钱状态。于是天天被这些亲戚骂,说骗光了他们的血汗钱。现在是进退两难。

知己三。男,硕士,心血管医生,副教授职称。因脾气倔强不懂趋炎附势在单位里屡受排挤。

辞职后经人介绍来到南宁参与“纯资本投资”,想着有朝一日赚到一千万自己开一个私家医院彻底扬眉吐气。但他太过耿直的性格在行业里没有半点市场,4个多月还没学会骗人。有打道回府的计划,但临走前一定要把本钱要回来,宁可动刀子。我问他干嘛不去法院告呢?

他说推荐人是他姐夫。无语。

知己四。男,五十多岁,广东阳江人,老爷子掏了69800申购了21股,怕自己没文化运作不好,把大学刚毕业的儿子叫来了,父子俩合伙做21股。儿子年 轻又聪明,很快就成了行业里“讲框架”的佼佼者。但老爷子很快就发觉上当,看着儿子一天到晚忙着讲框架的投入劲儿,真是有苦说不出。

每天都能听到诸多失败的故事,心情也灰暗到了极点。

就这么整天晃悠着,无所事事,偶尔一次去逛街,看到有2009年的台历卖了,顺手买一本。

回去翻弄台历的时候心里忽然涌出了一些希望:倒霉的2008年就要过去了。

这时候,老王从房间里走出来,丢给我一份报纸。

那是2008年11月14号的当地报纸,上面有一篇南宁市中级人民法院以“非法经营罪”判处21名老总一到两年有期徒刑的报道,他们的非法经营正是纯资本投资。

11月14号,差不多就是我办申购的日子。多么荒唐的巧合啊,那边法院在宣判这边我在往鬼窝里跳。

我说“老王你明天去市里转转吧,南宁还是很漂亮的,也顺便给老婆孩子买些东西”。

见老王还不明白,我又道“你那十几万我明天就打给你,然后你先回去”

“那你咋办?”老王问。

“我等我哥把咱俩的股份都转让了就回”

就这样,老王回去了,仿佛做了一场梦。

2008年12月中,央视的“焦点访谈”播出了北海纯资本投资头目纷纷落网的消息。我看了,哭笑不得,干嘛是12月啊。

一周后,我和堂哥有过一次谈话,我告诉他“我亏的钱我认倒霉,老王的钱我给他了,你好自为之,千万不要拉堂兄弟过来”

2008年年末,我也回到了东莞,堂哥还在南宁死撑着,扬言一定要找到人垫背,把我和老王的股份转给他之后再回来。

2009年元旦,我和女朋友一起到老王家吃饭,告诉老王我们春节准备结婚了。

那天大家喝了好多酒,都醉了。

from:http://www.zhifure.com/snzfj/2102.html

七个重要工具:SWOT、PDCA、6W2H、SMART、WBS、时间管理、二八原则

“勿以道理大而盲信,勿以道理小而不为。”

一、SWOT分析法:

二、PDCA循环规则

三、6W2H法

四、SMART原则

五、时间管理-重要与紧急

六、任务分解法[WBS]

七、二八原则

在500强花了10年,学到的5个表达套路

大概十年前,我在500强做团队主管时,正好遇到分公司新任一把手下来调研。这对我们这种屌丝可是件大事。

座谈会上,领导让我们随意谈谈工作中遇到的问题。

我当时年轻气盛,想在领导面前留下一个好印象,便慷慨激昂的讲了5分钟。

讲完后领导和蔼的说:“你这段话激情有余,但逻辑不足,一开始说后线部门服务效率不高,但你举的例子又是说人家态度不好……”

当时我就知道演砸了,这对自认为口才不错的我是个打击,要知道我可看了不少演讲的视频啊。

甚至还意淫着有机会在万众瞩目之下飚上几句:“I have a dream today!”

可后来明白演讲和商务表达完全是两码事。

前者抒情为主,目的是挑起听众的G点。

后者逻辑为基,目的是让对方接受你的观点。

于是我就下决心一定要提高自己的商务表达能力。

这10年,看过不少这方面的书,也上过不少的课程,根据实践总结出最实用的5种套路,干货为大家奉上。

一、总分总基本结构

这是最基本的一个套路,想提升自己的表达能力,就先从这个开始吧。

结论:把你想表达的内容浓缩成一句话,当成结论放在第一句,这样别人就知道你的主题是什么。

要点:也就是支撑你结论的案例、数据或者理论,“要点”必须客观公正,切勿主观评述,否则它会变成你的另一个结论。

总结:也就是把你的结论再次强调一下,当然你可以换种说法,以增加说服力。

例如用这个方法来说写作的重要性:

结论:写作对人的心智成长很有帮助。

要点:写作会倒逼你阅读。

写作会让你思路清晰。

写作会让你留意身边的小事。

总结:写作不仅仅是作家的事,更是每个年轻人都应该掌握的一项技能。

二、SCQA故事框架套路

SCQA故事框架用于时间不是特别紧迫的情况下,如果你有机会娓娓道来,运用这个模型,效果非常好。

因为,听故事是一个人最容易接受的一种形式,它的优点在于制造悬念,然后给出答案。

情景:将你所要表达事件的背景说明一下。

冲突:在这个背景下产生了哪些矛盾?

疑问:这个矛盾要如何解决?

回答:最后给出答案。

有时我会在一些不太正式的沙龙里用这一招做开场白,例如:

情景:在我年轻时,认识了一个非常漂亮的女孩。

冲突:她竟然愿意为我献出她的生命!

疑问:她强忍泪水,又坚定无比的对我说,

答案:“你再缠着我,我就去死!”

SCQA故事框架不但适用于口语表达,在写邮件时也可以作为一个框架来运用。

比如,你想请其他部门的同事帮忙,就可以先简单说一下背景,再说一下你面临的困难,如何解决呢?需要对方如此这般……

用这种办法,别人答应的概率会大大提升,要知道,人是一种因果动物,你说了因,别人才好给你果。

三、钩子表达套路

你有没有遇到这种情况,在一个场合下,突然让你有条理的表达一些观点,而此时,你完全没有准备。

如果你学会钩子法则,就能轻松应对了。

之所以叫“钩子”,是因为人的思路一般是比较混乱,每一个钩子就如同一个话题的支撑,钩住你想表达的内容,不至于散乱。

介绍四种钩子给大家,分别为时间钩、关联钩、天秤钩和调焦钩

一般情况下,每一个钩子法则下都有三个小钩子,也就是三个小主题。

为什么是三个?因为“三”是一个很神奇的数字,既不冗长,也不单薄。

时间钩:

常见的钩子有“过去、现在、未来”、“去年、今年、明年”、“短期、中期、长期”

时间钩上手极其简单,而且应用极广。

比如你向领导汇报工作计划,就可以说现在需要做什么,三个月内准备做什么,年底前要做什么。

或者当你在没有准备的情况下讲一段话,你可以说放眼过去怎样怎样,立足现在怎样怎样,放眼未来怎样怎样。

关联钩:

指与你表达的主题能关联起来的事物,把TA们形成三个钩子来表述。

这类钩子海了去了,比如:“公司、员工、客户”、“老师、学生、家长”……

以上钩子与钩子之间属同一纬度,会显得很工整。但即使纬度不同,如果应景也同样精彩。

比如,在公司晚会上中了个大奖,主持人让你发表获奖感言时,你可以说:

以前抽奖箱总不出我号码,主持人总不念我名字,奖品总不跟我回家,今天你们统统要失望了……

天秤钩:

如同它的名字。是让你描述两个极端观点后,表达你的中性观点。

这种表达手法非常高超,使自己观点符合上帝视角,极其容易获得对方的认可。

常见的钩子有:“一方面来看,反过来看,平心而论”、“太过、不及、刚好”

天秤钩也是我最喜欢的套路,它可以反逼你采取一种客观角度来看待事物。

例如我对咪蒙的评价:

有人说她勇于表达自我,而且文笔出众,可奉为新媒体女神;

另一些人说她泯灭良知,唯利是图,必须封杀;

我却觉得如果不触及道德和法制的底限,咪蒙确实是一个能把握受众心理的好笔者。

调焦钩:

如同单反相机的镜头,可拉近或拉远。你的观点表达也可以根据需要放大或缩小。

经常用的钩子有:“个人、公司、行业”、“广东、中国、亚洲”、“战斗、战役、战争”

将你的观点拉近还是拉远,则要看你希望将受众带向哪个方向,如果设置得当,会非常吸引人。

例如,有朋友问我如何提高把妹的成功率?

拉远方式的表达:

具体地讲,你要先杜绝一些例如在别人面前打嗝、不良坐姿等小毛病。

这代表着,你的日常习惯非常糟糕。

如果上升一个高度,你会被认为缺乏教养和没有品味。

拉近方式的表达:

总的来讲,想把妹成功,你必须拥有一种共情能力。

但是,共情能力必须通过实施一些招术来慢慢积累。

具体这些招术,你可以看看我的文章《撩妹五式》

四、电梯演说套路

“电梯演说”在很多大型的咨询公司非常盛行,已然成为所有人的必修课。

他们认为:再复杂的一个项目,如果不能在1分钟说清楚,都说明表达能力欠缺。

这个套路的本意就是:即使与别人在电梯间的短暂相遇,你也能清楚准确的表达观点。

“电梯演说”在向大领导或者重要客户阐述时非常有效,因为他们时间有限,且还想听到层层到肉的逻辑表述。

共识问题:这是一个铺垫,为了引出你下面的观点,且记这个问题一定是大家都已经认可,不存在争议的问题,否则很容易在根上就被否定掉。

核心观点:这一步非常重要。

首先,它是共识问题下面的一个分支;

其次,剩下的步骤都是为了证明这个观点;

最后,你的解决办法也是要应对这个观点。

证明观点:用一句话说明怎么得出的核心观点。

量化支持:一定要用数据支持你的观点,这样才容易让人信服,要知道你面对的可不是一般的屌丝。

解决办法:如果前面几步做的很好,这一步就顺理成章了。

如果我想说我这篇干货文很值得一读,我可以这样用“电梯演说”:

共识问题:在职场上沟通表达是一项非常重要的技能。(不会有争议)

核心观点:沟通表达能力强的人,会更容易获得晋升机会。(提出我的观点)

证明观点:良好的沟通表达会增强你的社交能力。(证明我的观点)

量化支持:具有较好的社交能力的管理者比其他人晋升的机会高出2.7倍。(卢桑斯的一项调研)

解决办法:好好看看我这篇文章吧,能提高你的沟通表达水平。

电梯演说套路比上面几个都复杂,也是需要你提前做些准备的,但从展示效果来看,无疑是最强的。

五、RIDE说服套路

如果对方已经有了决定,想改变就不是一件容易的事了。此时RIDE说服模型就可以派上用场。

关键是,在说服过程也要按“风险、利益、差异、影响”这样的顺序。

R风险:开头先说不采纳你方案会带来什么风险。因为同样的价值,人在失去时比获得时更为敏感,所以把损失风险先摆出来。

I利益:由于之前说了风险,降低了对方心理阈值,这时再说接受你的方案可以得到的利益,让对方产生一面天堂一面地狱感觉。

D差异:人都喜欢比较特别的东西。说完风险和利益,再说你的方案与众不同之处,让人眼前一亮,感性得到升华。

E影响:最后要谈一下你方案的负面效应。

所有的东西都会有瑕疵,你如果说的太完美反而会让对方多疑,这时你需要说一条方案的缺点,让理性为你加持。

不过一定要让对方知道,这个负面影响是有限的,付出的代价也是微乎其微的。

案例:

我是专业做B2B销售培训的,而且主要是针对保险和银行业,我一般会这样说服我的客户。

风险:选择培训师,一定要选择条线和行业都对口的。

否则不仅仅支付了高昂的培训费,更重要的是那么多的员工白白浪费了2-3天,本来这个时间可以创造更多价值的。

利益:我的课程不但教会学员一整套的B2B销售方法论,还有很多技巧和工具,课后马上能用,可立即提高销售产出。

差异:和市面上的培训师比,我在平安从业16年,课程内容都是来源于实践。

影响:我的一个缺点就是讲课时太专注,有时会拖堂。

以上五个套路:总分总、SCQA故事框架、钩子表达、电梯演说、RIDE说服都交给各位了,关键是要灵活运用、不断练习才能成为真正的表达高手!

也许有些人会反感套路,我以前也这样,总觉得有点矫作淫巧。

但是,套路最大的一个好处是保证你的表达不会有太大纰漏。

与此同时,按套路行动还可以倒逼你按正确的方法思考。

这也是行为心理学最大的一个贡献,它告诉我们:

“不仅仅思考可以左右行动,行动也可以触发思考”。

借条上千万不要写这3个字 否则你1毛钱也要不回来

借条上千万不要写这3个字 否则你1毛钱也要不回来07-01 02:54 半岛晨报

借条上出现“借”、“欠”、“还”3个字要警惕
免得被人钻了空子
借钱不写”借条”,写”欠条”
生活中,很多人都将”借条”与”欠条”混为一谈,其实两者在法律上有着明显的区别。假如两者均没有写明具体的还款时间,一旦债务人赖账不还,那么,借条的诉讼有效期长达20年之久,而欠条的诉讼有效期只有2年,一旦超过这一期限,债主就会丧失胜诉权,该借贷关系便不受法律保护。

所以,提醒大家,当别人开口向你借钱时,一定要让对方写借条;假如对方执意要写欠条,必须要在欠条内写明具体的还款时间。
“今借”与”今借到”的区别
借条中”今借…”与”今借到…”只相差一个”到”字,就给了债务人赖账的口实。假如借条中写的是”今借某某10万元”一些债务人便会以此大做文章,在法庭上辩解称,借条虽然是我写的,但只是表达了借钱意愿,本人并没有真正收到钱!此时,假如债主拿不出其他的证据来反驳,往往就会吃”哑巴亏”。

因此,建议大家,借条书写用词一定要严谨、规范,才能避免上述情况的发生。此外,在将借款交给债务人时,最好采用银行转账的方式,保留转账凭证,以备不时之需。
“还”,是”huan”还是”hai”
假如借条中出现”今还欠款10万元”的字样,可以理解为”今还(huan)欠款10万元”,也可以理解为”今还(hai)欠款10万元”,究竟是还(huan)还是还(hai)即使债主告到法院,连法官都难以判断,最终往往以债主败诉而告终。

因此,提醒大家,借条书写过程中,一定要避免上述因一字之差导致歧义的情况发生。比如,上述例子中,如果想表达已经还款的意思,可以写成”今归还欠款10万元”;反之可写成”今未还欠款10万元”即可。
除此之外,债主们还需注意借条中债务人的署名及身份证号码一定要与身份证保持一致,避免对方写小名或外号的情况发生;同时,一定要把双方商定的利息写进借条,避免到还款时债务人装傻赖账。
怎么写借条才有法律效力?借条为什么比欠条法律证明力大?看图学习!很重要!

原标题:借条上出现这三个字千万要警惕,否则你可能一毛钱也要不回来
[ 责任编辑:乔敬_NN6607 ]

数据分析北京房价:筹到 300 万 一切都将不同

联讯证券董事总经理、首席宏观研究员李奇霖(执业编号:S0300517030002)

联讯证券研究院宏观组 常娜

摘要

我们提出一种“供需决定价格,观念影响价格”的房价分析方法,用住房的实际需求和供给之间的关系来分析房价,简单地说就是,什么样的房子涨得好?有人接盘的房子涨得好,接盘的人越多涨得越好。

正文

一、决定房价的核心因素:供需关系

传统的马克思主义经济学认为“价值决定价格,供需影响价格”,然而房子作为捆绑各种经济价值和社会价值的综合产品,实际价值已经不能用砖头水泥等价值来衡量,在此基础上,我们提供一种房价分析的方法 “供需决定价格,观念影响价格”,我们将以北京为例进行分析。

简单说就是,什么样的房子涨得好?有人接盘的房子涨得好,接盘的人越多,涨得越好,反过来也可以说,没人愿意接盘的房子不会涨。

这个接盘需要具备两个条件,第一是有购买力(不只是工资,也包括财富),第二是有买房的想法,部分人会因为房子挤出消费而不买房。

购买力是决定供需的主要因素,也是本文研究的主要内容。

二、北京房地产”宇宙中心论”VS”白菜论”

(一)购买力是指工资吗?

以北京为例(为保持前后连贯,我们基本上都是以北京的数据为例进行分析),2017年2月,北京二手房均价5.21万每平米,三月最高突破6万,以5万80平米估计,一套房子总值400万。根据国内招聘网站在线数据统计,2016年北京春招毕业生工资每月8717元,根据国家统计局数据显示,2015年北京在岗职工平均工资111390元,因此假设北京常住人口工资1万。

一个人不吃不喝,工资全部用来买房且不计银行利息需要33年(按60岁退休计算需要从27岁开始还贷),当然工资会涨,但是所有北京在岗职工平均月工资刚破万,且房价涨幅未必低于工资涨幅,因此,对在北京工作和生活的人来说用工资买房不靠谱。

到此,我们可以想象这样一种景象,大学毕业生们蜗居在几平米的地下室、小隔间中,过着”暗无天日”的”蚁族”生活,似乎永远也不可能通过自己的努力在北京这座首都中拥有片瓦遮头,然而北京房价真的高吗?

从数值上看,很多人用各种维度对比过,至今尚有争议,我们就不再赘述。然而,从现象上看,限购前,楼盘一开,房子就马上像白菜一样被抢购一空。2016年9月,北京某楼盘创造了1分钟卖4套,40分钟卖光156套,一栋楼卖出13亿的记录。

当前限购政策的多轮出台,对北京住房销售增速起到了一定的抑制作用,然而旺盛的需求依然不能阻挡北京房价上涨之势,从数据来看,限购限贷等调控政策频出的16和17年房价反而涨幅明显,根据某中介网站数据显示17年5月二手房成交价6.3万。

“高房价、低工资和高销量”并存,北京的房地产市场是不是很矛盾?

其实不然,高到常人不能及的房价下,北京住房依然供不应求,主要存在两个方面的原因:

一是,购买力的衡量标准不只是工资,也包括财富。高房价依然吓不退的高需求在于购房的人或多或少算是”有产阶级”,这个”产”就是指财富,是驱动房价上涨的触发机制。

二是,作为全国政治、经济、文化中心,北京具有吸引全国财富的能力。在限购之前,北京的房子是全国有钱人(不只是生活在北京的人)的投资标的,类似的国际化大都市的纽约和伦敦具有吸引全世界财富的能力,住宅的价格更高。

(二)”工资+财富=购买力”

现实中,无论是”菜鸟”毕业生,还是工作过几年的职场”老司机”,买房的投入是首付+月供的”两部制”结构,这种结构正好符合消费者支出的”财富+工资”的结构。首付对应财富,体现房子的投资价值,月供对应工资,体现房子的消费价值(若不买房,将月供部分用来租房就是纯粹消费支出)。

同时,只要这个”财富+工资的”模式一启动,购入第一套房,这套房自动成为财富,这套房的价格随着房地产市场的高涨而上升,购房人的财富也在增加,购买力也在增加,手上这套房的增值会给予他换下一套房子的财富(也就是首付)。

初始财富是触发这个阶梯的因素,来源可以包括:父母的积蓄、父母所在二三四线城市的老房子、棚户区改造或者拆迁得到的补偿。工资是保证这个循环可以持续的条件,也是保证这个循环持续推进的动力。

因此我们以个人生命周期为视角,根据每个人一生所需要换房子的情况,提出一种随着消费者年龄的增长,对房子需求的提高和财富的增长,通过换房子而推动的房价上涨的阶梯型房价模型。

阶梯型房价模型可以循环推进、环环相扣的关键在于购房者在预算约束和需求的不断提高中权衡,拥有第一套房产之后,这套房产就可以成为下套房子的首付,房价上涨的力度看消费者的工资是否能够承受两套房的差价。

(三)购买力决定实际供需关系

所有没有房子的适龄人口构成房子的潜在需求。到了一定人生阶段的每个人都存在一些社会功能的需求(比如婚嫁、生育、养老等),需要房子来满足,这是房地产市场的潜在需求。

具有购买力的适龄人口才构成房子的刚需。然而只有部分人能够得到满足或者说大家得到满足的程度是与购买力直接相关的,这是房地产市场的实际需求。

我们将通过供给和需求(经过购买力筛选)的关系情况来分析房价。

三、个人生命周期理论的阶梯型房价模型

从个人生命周期来看,一个人在一生中可能需要面临四次房产变动的需求(可以一步到位的土豪请忽略):毕业不久的婚嫁住房需求、婚嫁几年后的生育住房需求(可能和前一步合并),二胎或其他改善性住房需求,退休后的住房需求。

另外需要说明的是我们以普通中产阶级家庭出身,受到良好教育的学生为代表进行分析,主要是由于这部分人是北京购房的主要刚需人群和推动房价上涨的主力,良好的家庭出身保证初始财富,良好的教育保证工资可以承受较高的月供。

(一)第一阶段:婚嫁住房需求

根据民政部数据显示,我国婚姻登记年龄分布在20-30岁之间,且近几年来25-29岁登记人群增长迅速,已经成为占比最高的结婚年龄,根据年龄段分布加权平均也可以看出我国婚龄人口的结婚年龄趋于增加,2015年的平均结婚年龄是29.7岁。因此我们选择北京25-30岁人口作为这个阶梯型接盘模型的第一阶段,见图表【6】。

这些人的买房主要房价比较低的北京周边,基本需求是地铁沿线交通方便的一居或者小二居。

25-30岁年轻人在北京购买首套房的购房预算是300万,我们设定这个标准主要是根据年轻人的购买力和北京房地产市场行情来决定的。

购买力我们在上一部分已经有所论述,主要是首付约束150万,且需要啃老。北京房地产市场行情的部分我们将分别对新房和二手房进行分析。

新房的位置一般较为偏远,且同等地段的价位较高,房山、通州等地新房的挂牌价在4万左右。北京某知名中介网站上挂牌的新房楼盘只有5个,见图表【7】。可见,北京现存新房供给少,面积大,位置偏,价格高,对25-30岁的年轻人来说性价比不高,所以我们主要侧重二手房市场的分析。

根据北京房管局数据统计北京现存可售房源20029套,排名前两名的中介网站数据分别是23956套和27523套(数据有重复,且随时间略有波动)二手房源,这个数据基本可信,所以,北京目前有不到3万套活跃二手房源,且分布集中在中圈海淀、朝阳、丰台、昌平等。

根据这2.4万套二手房的分布情况可以看出,北京二手房呈现”双峰”分布,300-600万之间和1000万以上的房子居多,300万以下的地价房源较少。

均价最低的城区是房山区(3.2万)、门头沟区(3.9万)、昌平区(4.3万)和顺义区(4.0万)、通州区(5.0万)、亦庄开发区(4.9万)、大兴区(4.5万),均在5万以下,见图表【9】,颜色越深表示房子越多,图表【10】颜色越深表示房价越高。

再结合调研情况统计,我们为婚嫁需求住房设置的预算是300万(大兴、通州、昌平、房山等均价4万以上,面积70平)。

1、住房需求

年龄约束:根据2015年北京统计年鉴数据,北京2015年常住人口2170.5万,其中外来人口822.6万,北京各个年龄段人数分布情况如下表,25-29岁具有潜在婚嫁房屋需求的总人数是254.1万,其中男性130万。

我们令这130万作为住房需求总量,主要是由于两个人组建一个家庭,需要一套住房,男女都计入存在重复,因此我们折半计算。

户口约束:根据限购限贷新政,2017年北京住建委等联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》中规定,北京户籍人口限购2套,没有户口的人在持有有效暂住证且连续5年及以上缴纳社保或个税的情况下限购1套。

户籍人口中如果是北京本地居民,很大可能拥有本地住房,即使父母只有一套,也已经能够满足孩子落户、就近入学等条件,房子的社会功能(本文定义的社会功能是除经济投资以外的,就学、医疗、选举等功能)已经可以满足,居住功能可以通过租房等得到满足,我们认为他们不再有住房需求。

户籍人口中分为原本就是本地和工作后落户两种,我们用高校收生中本地生和外地生的规模比例进行估算,按照教育部全国高考工作会议的规定,各省本地生源比例控制在30%以内,算上北京去往外地读书依然会回京发展的情况,我们估计为40%。

则130万人中有户口的57万(130*114.3/254.1),其中本地居民52万(130*40%),工作落户的5万(差不多每年1万的工作落户指标),没户口的73万,我们认为工作落户的5万和没户口的73万人是具有强烈消费型需求的北京常住人口。

没有户口的73万人买房需要的条件是有效暂住证(工作居住证)和5年以上社保或个税。在北京工作5年达到这些条件不难,但是房价的上涨和政策的多变(也可能是丈母娘着急看到房子才放心嫁女儿)会让部分人失去耐心。

因此部分无户籍人口会被挤出到其他地区买房,比如北京周边卫星城:天津(武清)、河北(燕郊)等,老家或其他具有投资价值的二线、三线城市,这部分也是北京购房潜在需求人群,因为限购政策才被挤出。

剩下的工作落户的5万人口是对住房具有最迫切需求的北京常住人口规模。我们用5万做后续的计算,但是这个数字是低估的。

这些人不是每个人都真正会进入北京房地产市场,构成刚需还需要具有购买力。前文中提过,购买力包括”财富+工资”根据北京房地产市场的行情和这些婚嫁人群的基本购买力,我们假设这部分人口的购房预算是300万(为什么是300万在住房供给中会有详细论述)。

这300万的房子需要的基本购买力是什么样的?

以一套位于通州新华大街的53.87平的小二居为例,挂牌价296万的房子,需要总价143.1万的首付预算(其中包括132.5万净首付+2.6万税费+8万其他费用),同时需要月供9465元。

需要说明的是,不同于一手房的净首付,二手房的成交时需要的费用除了净首付还包括税费和其他费用,我们将这些第一笔支付的费用统称为首付预算。

举个例子,通常二手房的交易是需要专业机构评估,房价需要经过专业机构评估,如果年代新,可以评估到85%,评估值300*0.85=255万,可以贷款255*0.65=165万,净首付300-165=135,还没算税。

300万的房子需要一笔付出150万的首付预算,对这批第一次购房的人群来说主要门槛,虽然接近1万的月供也不低,但是如果倾两人之力,再啃点老,虽然日子不轻松,但还是可以应付的。所以150万的首付门槛的购买力决定了300万以下住房的刚需,有多少人有这个购买力呢?

根据前文,初始的财富对于25-30岁的年轻人来说是笔不小的钱,它的来源一般是父母的积蓄、父母所在二三四线城市的老房子、棚户区改造或者拆迁得到的补偿。

然而,常住北京25-30岁年轻人的家庭情况很难获知,为了便于估计,我们采用北京高校生源中农村人口和城市人口的比例来进行估计。假如来自城市的学生起码有父母二三线城市的老房子可以做首付。根据北京大学2013年公布的生源比例,农村学生仅占14.2%,且根据近年来农村生源比例下滑的趋势,我们估计近年来的生源比例接近10%,由此,我们得出首套婚嫁住房购买力的刚需是4.5万(5*90%)

2、住房供给

根据上文,低价房源是普通大众最关注,但也是最容易鱼龙混杂的,所以我们采用某中介网站数据做分析样本,将挂牌价300万作为上限搜索,共找到912条二手房源,剔除重复信息后,存在608条有效信息,这是北京当前比较可信的活跃房源数据。

604套房源数据做分析,首付预算(净首付+税费+其他费用)均值是147.4万,大部分分布在130万-150万之间。

604套活跃房源中昌平的房子最多,120套,其次是房山和大兴分别是88和67套,在城四区中朝阳区200万以下的房子数量也较多,66套,依照房子的数量做出的热力图如【15】,区域的颜色越深表示房子越多。

3、供求关系的匹配情况

4.5万有购买力的刚需和600套供给,供需比1.3%,供需之间存在巨大的缺口。实际上购买力是连续的,图表【16】,我们只是根据生源情况进行了粗略的估计。

从这个供需来看,北京300万以下住房市场存在严重的供不应求,4.5万需求的情况下,若房价略有下降(比如降到290万),这4.5万刚需就会托住房价。

财富用于购房首付,门槛150万。工资用于月供,还款期30年计,每月1万。

以上是进入北京房地产市场的主要门槛。达不到这个标准,就被挤出。

这群因为房价被挤出的人群和因为户口被挤出的一样,一部分会购买卫星城的房子,比如河北燕郊、北三县,天津武清等,每天花费大量时间通勤。另一部分人会投资老家或者其他热点地区,依然在北京租房,住房的投资价值和消费价值完全分离。

看到这里,你是不是很绝望?难道帝都这所大都市真是为有钱人而建?入门级的房价尚有300万之高,普罗大众难道真的不能有片瓦遮头了?

答案是,不是的。

只要你砸锅卖铁地筹集到了入门级的这套房款,后面的一切都将会不同。

(二)第二阶段:生育、就学住房需求

第一步买到房子的幸运儿们已经成功跨入阶梯链条中,开始为北京房价上涨贡献力量,同时也开始享受房价上涨带来的红利,以这套房和它的溢价作为基础,人生有了更多可能。

当他们的人生进入下一个阶段——生育,新的住房需求又会再次来临。

这个阶段的人群对房子的要求较多,首先要满足大人通勤需要,上班往返便利。其次要满足小孩上学的要求,最好是学区房,学区房的问题较为复杂,本文只做粗略估计。考虑到这两点需求我们初步选择东城区、西城区、朝阳区和海淀区的房子作为标的,同时因为添丁进口,所以还需要是同时住得下一对大人和一个小孩的两居。

根据这个要求,我们在充分了解北京住房市场的情况下将价位订在300-500万。

在中国丁克家庭较少,进入到30岁的中青年”传宗接代”就开始成为家族大计。当然部分年轻人会将这前两个阶段合并(因为第一次生育一般离结婚不太远,短时间内折腾两次有些麻烦,许多人会在购房的时候直接考虑生育需求,省略掉第一步,一步到位),为避免重复计算,我们用年龄和财富进行划分,这部分人群是30-35岁,已经有一定财富积累的人士。

根据北京统计年鉴,2015年北京30-35岁之间的人有233.2万,图表【12】,从全国范围上看30-40岁这个年龄段是我国人口的低谷期,然而从北京常住人口上来看,30-35岁较25-30岁人口略有下降,但是仍处于高峰期,由此可见北京对青壮年的吸引较强。

这个阶段拥有购买力的人需要一定的财富积累,财富的来源主要分三种:

第一种是,本来就是”家有恒产”的富人阶层(这些人很多已经在北京拥有房产,受到最新限购政策限制,本文中不作为重点进行研究)。

第二种是,恰逢其时,近两年老家拆迁、棚户区改造。

自2003年国务院发布《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》以后,各地积极响应,2014年北京市政府发布《北京市人民政府关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见》,2016年进一步发布了《北京市人民政府关于进一步加快推进棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设工作的意见》,提出2015-2017年目标改造老旧小区各类棚户区住房12.7万户,农村危房2600户,供给13万户。

同时结合《北京市2017年棚户区改造和环境整治任务》和《北京市2016年棚户区改造和环境整治任务》,我们推算2015、2016和2017年年北京市棚户区改造任务数如图表【17】。

拆迁补偿分为货币补偿和回迁安置两种,选择货币补偿的比例已经从开始的1成增加到5成,我们假设15到17年至今有大概4成的人选择货币补偿方案,则目前北京因为棚改共有5.2万户获得补偿款,具有了商品房的购买力,棚改进度的加快促进人民财富的增加和住房购买力的上升。

第三种是,普通中产阶级出身,在第一个阶段(前文)已经有一套房,或者在工作中积攒了一笔积蓄。尤其是在有一套房子的基础上,享受房价上涨的福利,已经成为”有产阶级”。

在财富的基础上,还需要一定的还贷能力,哪些人有足够还贷能力呢?

我们翻阅北京统计年鉴中各行业年平均工资分布情况,发现2015年北京工资最高的行业分别是金融(24.08万),信息传输、软件和信息技术服务业(14.13万),卫生和社会工作(13.5万),电力、热力、燃气及水生产和供应业(12.58万),文化、体育和娱乐业(11.36万)和科学研究和技术服务业(11.07万)。

我们根据统计局的北京在岗职工工资增长率自2006到2015年年均19%,图表【18】。

根据300-500万的预算,换房是二套房贷,首付比例50%,再加上税费,我们以一套朝阳区面积64.75平,挂牌价450万的房子为例,还款期25年,需要首付预算250万,月供1.3万。

根据各行业的工资分布情况,有月供1.3万(年15.6万)购买力的行业主要有金融业,信息传输、软件和信息技术服务业,卫生和社会工作,总共从业人数171.91万(50.9+92.2+28.8)

用家庭的角度看,有购买力的家庭有(两人一个家庭)86万(两个人都是高收入,且需要家庭收入的50%需要用来还贷),除去本地人40%,剩余51.6万,实际有购买力的人数会小于51.6万,但是除这三个行业外其他行业中的高收入人群也具有购房能力,所以我们就假定为51.6万。

根据人口分布年龄,金融、信息软件和社会工作这三个行业相对是年轻人居多的行业,所以我们估计35-40岁的人占比30%左右,得到15.48万人是具有购买力的刚需,他们即使没有户口也因为工作时间,容易达到5年社保和个税的条件,可以在北京购买一套房。

棚户区改造的5.2万户加上收入15.48万户,第二阶段总共有20.68万户刚需。

2、住房供给

在”再苦不能苦孩子”的方针指导下,这个阶段的群体不再像第一阶段一样没有多少选择空间,为了”先上车”而着急入手买房,他们对住房的筛选更加谨慎。

根据300-500万,二居室和四大城区为条件,我们在某中介网站上搜索,得到1200套住房供给。

北京城四区300-500万二居室均价7万以上,且房价最高的西城区、东城区也是均价最高的,尤其西城区在售的8套房均价14.24万,其中价格最低的是位于广安门内大街的一套2室0厅,面积47.32平米,首付预算241.1万,月供1.3万。

3、供需关系的匹配情况

这个阶段供需仍存在一定的差距。20.68万套需求和1200套供给,供需比0.58%,供需还是存在严重缺口。

且这个阶段还是整个过程生命周期中最刚需的阶段。这个阶段的主要限制是1.3万的月供。

(三)第三阶段:二胎等改善性住房需求

人的需求是随着条件的改善而提高的,经过了前两个阶段的积累,进入到第三个阶段的人群,起码在北京生活的基本需求(生存、生育)已经得到满足,但是根据马斯洛需求层次理论,在基本生活需求得到满足的情况下,他们仍有进一步优化生活环境的需求,尤其在二胎计划或者职业发展明显提升以后。

35-45岁,拥有500万左右的房产(工作积蓄或者上阶段房产的现值),他们的住房需求主要包括两个部分:一是二胎刚需,二是改善性需求。这个阶段的刚需有所下降,改善性和投资性需求较大,同时根据限贷政策和购买力情况,人群进一步缩小。

为了满足二胎或者改善的需求,我们继续将房子的范围放在城四区中,且面积面积为90-130平米的二居室或三居室,价位在800-1000万之间。

改善性需求的需求弹性相对较大,购买力是主要限制条件,购买800-1000万的房子,非首贷的情况下,住宅5成首付,加上税费等实际首付预算6成。

需要首付480-600万首付,还25年,每月3万月供(每年36万)。

多少人有这种购买力呢?根据北京限购限贷政策和上文中提到的北京各行业工资分布情况。

没有一个行业的平均工资可以达到每年36万,我们根据一份基于322401份抽样的网络数据统计中,北京2017年工资分布中,月薪2-3万的人数占总人数的7.3%,假设超过3万以上的人数占总人数的2%,具有购买力的总人数为7万((177.1+177.2)*2%)。

无论是不是本地人,都存在改善性需求,所以这个阶段不去掉本地人的比例,总需求是7万。

根据800-1000万,三居室的城四区条件搜索,我们共找到813套住房,其中朝阳区和海淀区较多,但是相对上个阶段300-500万的房子来说,西城区大户型的房子均价下降幅度较大,东城区也略有下降,下降的幅度代表东城区和西城区中小户型房子的社会功能溢价。

众所周知东城区和西城区是北京教育资源分配最均衡的区域,只要有房子(无论户型大小),就能增加享受优质教育资源的可能,但这两个区房子的均价较高,所以,小户型因为总价低就更受到那些有上学诉求的家长们的欢迎,溢价更多。

相反的是海淀区和朝阳区中大户型的房子均价都有所上升,尤其是朝阳区上升幅度最大,朝阳区是城四区中新房最多的区,也是房子品质最好的区,所以在考虑居住条件的情况下,朝阳区的大户型无论是作为刚需还是改善性需求都受到市场的欢迎。

3、供需匹配情况

在总需求7万,供给813套的情况下,供需比1.16%,供需仍然有很大的缺口。但是这个阶段房子作为刚需的功能已经有所下降,且随着银行控制居民部门杠杆率力度的加大和一系列限贷政策的出台,改善性住房的贷款比例下降,首付压力上升,因为首付被限制购房的消费者将会越来越多,需求会进一步下降。

(四)第四阶段:退休改善性住房需求

这个阶段与前面不同的在于,前面每个阶段都是一环套一环,每一次换房都是倾尽购买力,但是有退休改善性需求的老师有工作30多年后的积蓄和还完贷款的房子,换房的时候受到预算约束的程度较小。

他们换房的主要目的是什么呢?

退休的改善性住房主要需满足三个需求:

一是,空间需求,房子不能太小,两居室以上,保证子女回家的时候有地方住。

二是,情感需求,研究显示,进入全是老人聚居地区的老人会从心理到身体快速衰老。且根据目前北京老人的分布情况来看,退休老人喜欢的居住格局是“大杂居、小聚居”

大杂居是老人居住的环境后边有年轻人社区(一般是离自己子女较近,方便帮子女带小孩、接送小孩上下学等)。小聚居是老人居住的小区中要有部分老人,可以聚集起来一起做一些老人活动(比如跳广场舞、练太极拳)。

三是,医疗需求,老人到退休后体检和就医的频率都会相应提高,这种情况下,老人选择居住环境时,周边的医疗条件成为最重要考虑的因素。

需要注意的是,这个阶段的换房的需求已经不再注重基础设施和硬件条件,而转向了情感方面,加上按照生命周期来看这是人一生中经济较宽松的时期,所以这个阶段是最具有剩余价值的空间,也就代表这是一个有较大利润空间的行业。满足他们情感需求和医疗需求的新型养老地产将是朝阳产业。

因为这个阶段需求的户型、房价和地理位置其实都存在很大的不确定性,样本不集中,我们只能大概估计趋势,近年来,我国逐渐进入老龄化时代,据统计年鉴的数据显示,见图表【12】,我国60岁以上老人占总人口的比例是14.85%,65岁以上老人占总人口的9.43,已经超过60岁以上10%,65岁以上7%的国际老龄化社会标准。

且根据我国人口分布的特点,60岁一下人口的分布随着年龄的减小人数占比增加,40-60岁人口占总人口的29.5,这意味着20年以后这些人全部进入60岁后,我国老龄化人口的比重还会继续上升。

考虑到老人子女的通勤、孙辈上学和医疗条件的情况,我们依然将目标锁定在城四区中。然而根据老人的需求不同,这次的房子没有明确共同的物理特征,更倾向于软性需求,所以无法估算数目。但是根据我们提到的这个阶段老人剩余价值较多,所以他们是促进均价上升的重要力量。

从上述分析中可以看出,前三个阶段是一个递进的过程,随着人对住房需求的提高,换房是将现有房子转手,房款作为首付,换一个更大或者更方便的房子的过程。

只要这个循环不断,房子能找到持续有购买力的消费者接盘,房价就会波动上升,直至中断。中断包括相应年龄的人口断层、消费者购买力断层、消费者购买观念断层

人口断层是指根据人口分布特征,不同类型房子的目标人群在一定时间会明显下降出现断层,所以房子的需求会明显下降,出现无人接盘的情况房价就会下跌。

购买力断层是指消费者人数虽然没有明显下降,但是在购买力明显下降的情况下拥有购买力的刚需人群也会缩小,这种情况下有能力接盘的人也会减少,房价会下降到他们有能力接盘为止。

观念断层是指虽然人口没有减少,人的购买力也没有下降,存在实际需求的人群不变,但是人的购房观念发生变化,部分原本将将够买房的人群因为注重生活品质等问题不愿将大部分资产投资于固定的房子,还是会无人接盘,促进房价下跌。

四、房价风险:人口断层、购买力断层和观念断层

(一)人口断层

这个阶梯模型玩得转存在一个重要前提:北京的人才吸引力未来几十年依然坚挺。但是现实中北京保持持续的吸引力存在一些挑战:

政策方面:现实中,政府调控力度最大的就是人口问题,先是接连出台了限购政策,限制不常住北京人口的投资性需求,一方面抑制因为这些投资性需求拉动的房价上涨,另一方面保护北京常住人口的购房权利,促进北京民生建设。

再是推出移出非首都功能的雄安新区等建设,降低北京的城市吸引力,分散北京人口聚集的压力,可以看出,政府从需求人口调控方面控制北京房价的力度和决心。

自然人口分布方面:从人口分布方面我们知道我国第三波婴儿潮是1986-1990年,尤其是1990年出生的人口最多,目前这批人口的年龄是27-31岁,正好处于我们分析的第一个阶段,所以目前北京的低端住房市场供需缺口极大,且随着这波人的成长,5年后500万中等房的需求扩大,10年后改善性住房的需求扩大、20年后退休性改善需求扩大,可以说随着婴儿潮人口的年龄增长,对应房子的供求缺口会扩大,房价上涨趋势更明显。

但是,一定意义上也可以说,第三波婴儿潮的人口是我国房价接盘的一代,前一代的人口较少,没有充足的房源,所以这代人的需求急速扩大,供不应求。但是90年人口快速下降,根据统计年鉴我国20-24岁人口207.7万,15-19岁人口71.4万,共279.1万,他们给目前25-35岁487.3万人口接盘的时候,需求下降43%。所以警惕第三波婴儿潮带来的房价持续上涨的”表面繁荣”。

(二)购买力断层

拥有购买力的人才是房子的真正刚需,购买力第一阶段主要看首付(来自原生家庭的购买力),后面的阶段主要看月供,所以房价保持居高不下的条件是有工资坚挺的消费者买房,但是在我国经济的转型和调整期,职工工资水平的涨幅存在较大不确定性,所以警惕经济战略调整导致的断供而引发的房价下跌。

(二)观念断层

以上基于理性的数据分析,我们一直没有提一个很重要的问题”观念”,当随着社会的发展,不同背景下成长起来的人存在很大的不同,这种不同也会对社会形态产生很大的影响。

当日本房地产市场泡沫破裂前,没有人相信房价会跌,然而泡沫破裂后的20年,看着被房子拖累一辈子的父母,日本年轻人们的买房观念与祖辈相比发生了翻天覆地的变化,导致日本的房价一蹶不振。

中国新一代年轻人思想开放、个性张扬、反对趋同,注重生活品质。他们是否会接下”丈母娘房地产经济学”的接力棒,尚存疑问。

五、房价的顶在哪里?

根据这个四阶段模型,我们我们发现随着消费者需求的上升,房子的均价也在上升,但是这个上升程度不是无止尽进行下去。在第一阶段的主要限制是首付,此后的第二、第三阶段的主要限制都是月供。

结合北京的限购限贷政策,在供需严重不平衡的情况下,我们估计一下北京房价的上涨空间。

80平的房子基本上可以达到一般家庭的生活需求,同时有购买力的刚需人群才是推动房价上涨的主力,所以我们将80平米设为一般标准。假如这些刚需人群的承受能力是月供3万(我们一般用25年月供计算,根据图表【19】在事业高峰期保持工资3万以上不难,但是普通工薪阶层保持25年以上的要求就比较高了,如果定过高就有断供危险)。

同时根据限贷政策,二套房贷款比例4成,月供3万的情况下,用25年计,消费者所能承受的最高房价是1300万,均价最高是16.25万,目前成交均价5-6万的情况下,北京的房价还存在上涨的空间。

当然16.25万的估计是存在很多前提假设的,这个假设在现实中未必会成立,比如上文提到的人口断层、购买力断层和观念断层等问题。

同时,我们认为具有购买力的人群对房子面积的需求会上升,所以他们的购买力会分散在房子的总价中而非均价中(有钱人买大房子,大房子的均价未必高,图表【21】),尤其是随着多区划片等政策的实施,学区房的功能被弱化,通过学区房溢价的小户型、高均价住房的需求会出现明显下滑,所以房子的均价在政府一系列调控政策出台后会明显得到控制。

from:https://www.myzaker.com/article/593fa4e69490cb1f1f000003/